RECURSO ESPECIAL Nº 1739335 – RJ (2018/0106529-2) RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO RECORRENTE : CONDOMIO DO EDIFICIO SANTA AMELIA ADVOGADOS : MARLAN DE MORAES MARINHO JUNIOR – RJ064216 MATHEUS BARROS MARZANO – RJ125353 LYDIA DE FREITAS VIANNA E OUTRO (S) – RJ209570 RECORRIDO : MICHEL DIB CHACUR – ESPÓLIO REPR. POR : LENI HAUAJI CHACUR – INVENTARIANTE ADVOGADOS : ALEXANDRE SERVINO ASSED – RJ108868 HÉLIO LYRA DE AQUINO JUNIOR E OUTRO (S) – RJ140812 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/15. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. FORMAÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO UNITÁRIO NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA DE INTERESSE JURÍDICO. CONDÔMINOS. INVERSÃO DE ENTENDIMENTO. VEDAÇÃO. SÚMULA Nº 7 DO STJ. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. VIOLAÇÃO. ART. 1.022 DO NCPC. CONTRADIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO LENI HAUAJI CHACUR e ESPÓLIO DE MICHEL DIB CHACUR (LENI E OUTRO) ajuizaram ação ordinária de cobrança cumulada com repetição de indébito contra CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA AMÉLIA (CONDOMÍNIO), afirmando que possuíam contribuição diferenciada diante da situação do imóvel, insurgindo-se contra Assembléia Geral Extraordinária, realizada em julho de 2005, sem ciência dos autores, sendo alvo de aumento das cobranças, defendendo o reconhecimento da nulidade das respectivas deliberações, com a devolução dos valores pagos indevidamente. A sentença julgou procedente os pedidos (e-STJ, fls. 415/417). Dessa decisão, as partes recorreram. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu parcial provimento ao apelo do CONDOMÍNIO, apenas para reconhecer a sucumbência recíproca, e julgou prejudicado o de LENI E OUTRO, nos termos do acórdão assim ementado: CIVIL. CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS. RATEIO. MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS. Ação de obrigação de não fazer a fim de o Réu deixar de cobrar as despesas de condomínio relativas a serviços não utilizados pelos Autores, proprietários da loja situada no andar térreo e na parte externa do condomínio cumulada com anulatória de decisão assemblear. Na qualidade de proprietários, podem os Autores questionar o valor das cotas condominiais em vista da natureza propter rem da dívida de condomínio. A prova dos autos demonstra que a unidade dos Autores possui alto grau de independência em relação ao Réu, utilizando apenas eventualmente alguns poucos serviços, sem maiores custos para o condomínio. Se o imóvel dos Autores não se vale de serviços do condomínio, nada justifica exigir que concorram para o rateio dessas despesas, pena de enriquecimento sem causa do Réu. O artigo 1340 do Código Civil afasta a responsabilidade pelas despesas com serviços prestados em benefício de um ou alguns condôminos de quem não os utiliza. Se os Autores formularam dois pedidos, e saíram vencedores apenas em um deles, ocorreu a sucumbência recíproca nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, a justificar a divisão das despesas processuais e o pagamento de honorários aos advogados das partes. Primeiro recurso provido em parte, prejudicado o segundo (e-STJ, fl. 502). Os embargos de declaração opostos por CONDOMÍNIO foram rejeitados (e-STJ, fls. 523/526). CONDOMÍNIO interpôs recurso especial com base no art. 105, III, a e, da CF, sob alegação de violação dos arts. 114 do CPC/15; 1.336, I, e 1.340 do CC/02; e 1.022 do CPC/15, além de dissenso jurisprudencial, aduzindo, em síntese, (1) necessidade de formação do litisconsórcio passivo necessário unitário, em razão do interesse jurídico dos condôminos; (2) reconhecida a validade da Assembleia Geral que deliberou pela previsão na convenção de rateio das despesas entre todos os condôminos, na forma da fração ideal, deve esta ser observada por todos, sem exceção; (3) acórdão impugnado padece de contradição, na medida em que restou consignado que, pela prova pericial produzida, a unidade utiliza os serviços das áreas comuns “eventualmente”, porém, como justificativa para obstar a cobrança de tais serviços dos recorridos, aduziu-se que os mesmos “não se valem de serviços prestados pelo condomínio” Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 599/625). O apelo nobre foi admitido na origem (e-STJ, fls. 634/637). É o relatório. DECIDO. De plano, vale pontuar que o presente recurso especial foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. (1) Da necessidade do litisconsórcio passivo necessário unitário CONDOMÍNIO, asseverou em suas razões especiais a necessidade do chamamentos dos condôminos à lide, ante o interesse jurídico subjacente a causa, sendo, pois, necessária a formação do litisconsórcio passivo necessário unitário. O TJRJ, contudo, asseverou a desnecessidade da formação do instituto nos seguintes termos: Rejeita-se o pedido de litisconsórcio passivo necessário, pois não há interesse jurídico dos condôminos como exigem tanto o artigo 46, I, do Código de Processo Civil de 1973, em vigor ao tempo da distribuição, como o artigo 113, I, do Código de Processo Civil. Inexiste “comunhão de direito ou obrigações” na lide porque o Apelante representa, por força de lei os condôminos que o compõem, e o reflexo sobre o patrimônio destes ocorre estritamente no âmbito econômico financeiro (e-STJ, fl. 504, sem destaque no original). Nesse contexto, para rever esses fundamentos e acolher a pretensão do recorrente, imperioso seria o reexame dos fatos do processo, providência inviável em tema de recurso especial, nos termos do enunciado n. 7 da Súmula desta Corte. (2) Da taxa condominial A controvérsia trazida à baila cinge-se em definir se LENI E OUTRO devem ao CONDOMÍNIO o pagamento das despesas condominiais, por serem os proprietários da Loja 194-A do Edifício Santa Amélia, localizado na Praia do Flamengo, térreo, tratando-se de loja comercial, totalmente voltada para fora do edifício, tendo como locatário uma agência do Banco Real. No caso, a sentença de primeiro grau julgou procedente a pretensão inicial , sob o entendimento de que é correta a pretensão da parte Autora de afastamento das cobranças relativas a rateio de serviços, materiais ou obras não usufruídos pela Autora, devendo a Ré se abster das mesmas (e-STJ, fl. 416). Por sua vez, o TJRJ, ao dar parcial provimento ao apelo do CONDOMÍNIO, preservou o cerne da sentença nos seguintes termos: A cota condominial se destina a suportar despesas de manutenção e conservação de todo o condomínio, certo que a preservação do patrimônio constitui direito e dever de todos os condôminos que dela se beneficiam. Na hipótese, a prova pericial demonstra que a unidade dos 2º Apelantes possui alto grau de independência em relação ao 1º Apelante, com acesso exclusivo e sem “uso de vaga de garagem, dos elevadores internos, das escadas de acesso aos andares, do interfone e dos serviços dos serventes responsáveis pela limpeza interna do condomínio” (fls. 270, pastas 282). De acordo com o laudo da perícia, apenas alguns poucos serviços prestados pelo 1º Apelante, como os de lixo, controle de acesso pela entrada de serviço e guarda de correspondência, são utilizados, de forma esporádica, pela loja dos 2º Apelantes (fls. 280, pasta 282). Ressalta o Dr. Perito, no entanto, que tais serviços: não são de fluxo intenso, alguns até de caráter eventual (guarda de correspondências) não traduzindo esforços de trabalho representativos para o condomínio, diante dos demais serviços que são prestados aos demais condôminos (limpeza e manutenção das áreas internas condominiais, composta de 10 pavimentos, e garagem em subsolo, controle e acesso mais regulares e de maior intensidade dos demais moradores e visitantes, entre tantos outros), não havendo impacto representativo no custo condominial. Como registra a sentença apelada, se o imóvel dos 2º Apelantes não se vale de serviços prestados pelo condomínio, nada justifica exigir que concorram para o rateio dessas despesas, pena de enriquecimento sem causa do 1º Apelante. De acordo com a interpretação teleológica, o artigo 1340 do Código Civil não se limita a atribuir a responsabilidade pelas despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino àquele que delas se serve, mas também para afastar do condômino que não as utiliza a responsabilidade pelas despesas com serviços prestados em benefício do demais condôminos. A jurisprudência não destoa deste entendimento como demonstra o julgamento da apelação cível nº 0179427-66.2011.8.19.0001 pela C. 21ª Câmara Cível deste E. Tribunal de Justiça, relator o Desembargador ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COTAS CONDOMINIAIS. LOJAS SITUADAS NO TÉRREO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INCONFORMISMO DOS RÉUS QUE MERECE PROSPERAR. Autores que são proprietários das lojas B, D e C, que nunca receberam cobranças e são totalmente independentes do condomínio, instituído a mais de 40 anos. Acesso único pela via pública. Impossibilidade de participação no rateio das despesas gerais do condomínio, tais como água, luz, portaria, interfones e elevadores, dos quais não usufruem. Art. 1.340 do Código Civil. Valores encontrados em Assembleia Geral Extraordinária, da qual os autores não participaram, devidamente impugnados e não esclarecidos pelo Condomínio, não se desincumbindo do seu ônus, nos termos do art. 333, II, do CPC, comprovando a efetiva utilização ou aproveitamento dos serviços condominiais que pretende cobrar das unidades de propriedade dos autores. Legalidade da cobrança, afirmada na sentença, que afronta o princípio da razoabilidade. Na citação do jurista alemão Otto Bachof, “Se a aplicação pura e simples da lei nos levar a um resultado absurdo, devemos buscar um princípio que faça com que se obtenha a justiça no caso concreto”. Cobrança que resulta em manifesto enriquecimento sem causa do condomínio em detrimento dos autores. Art. 884 do Código Civil. Inexistência da obrigatoriedade dos autores quanto ao pagamento das cotas condominiais. Devolução simples dos valores efetivamente pagos. Correção monetária desde o desembolso e juros legais contados da citação. Honorários advocatícios sobre 10% do valor total da devolução. SENTENÇA REFORMADA. PROVIMENTO DO RECURSO (e-STJ, fls. 504/506). Em princípio, nem tudo o que a convenção do condomínio estabelecer poderá fazer lei entre os condôminos, mormente se ela ferir o ordenamento jurídico e a lógica. Com relação a vontade daqueles que constituíram o condomínio e a força da convenção condominial, vale transcrever trecho do voto proferido no julgamento do REsp nº 784.940/MG, em que foi relator para o acórdão o em. Ministro MARCO BUZZI: De início, sobreleva deixar assente que a lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64)é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. Pela pertinência ao deslinde da controvérsia, transcreve-se o referido regramento legal: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.” Atribui-se, assim, à convenção condominial a estipulação do critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. No silêncio ou na inexistência de disposição em contrário, a lei define, objetivamente, como parâmetro, a fração ideal do terreno de cada unidade. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para tal desiderato (definição do critério de rateio das correlatas despesas), notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente. […] Nesse jaez, a força cogente da convenção condominial encontra-se lastreada, não apenas no fato de esta refletir a vontade dos particulares que integram o correlato condomínio, mas, principalmente, porque a lei assim a reconhece. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar – e disso não se diverge – que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. Nessa linha de exegese, em comentário aos deveres dos condôminos, manifesta-se a doutrina do renomado civilista, Caio Mário da Silva Pereira: “Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral. […] E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados á sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum. Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está nesse caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito à garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção do condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício. (Condomínio e Incorporações. 10ª edição. Editora Forense. p. 143-144) [sem destaques no original] De outro modo, sobre a natureza jurídica da convenção de condomínio e o advento da Lei nº 10.406/2002, o saudoso Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, ao julgar o REsp nº 722.904/RS, destacou que a natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil. Do respectivo voto, colhe-se a seguinte passagem, verbis: Na minha compreensão, para que se possa decidir a questão deve ser examinada a natureza jurídica da convenção de condomínio, se de natureza contratual ou de natureza estatutária. Se de natureza contratual tenho dúvidas sobre o cabimento da alteração. Gilmar Ferreira Mendes escreveu minucioso estudo sobre o tema examinando a excepcional contribuição do Ministro José Carlos Moreira Alves no sentido de que o princípio do direito adquirido”se aplica a toda e qualquer lei infraconstitucional, sem qualquer distinção entre lei de direito público e lei de direito privado, ou entre lei de ordem pública e lei dispositiva”. E mostrou, especificamente, que qualquer que seja a teoria adotada, isto é, a teoria objetiva do direito adquirido ou a teoria subjetiva do fato passado, da situação jurídica, não há”possibilidade de subsistência de situação jurídica individual em face de uma alteração substancial do regime ou de um estatuto jurídico”, invocando a lição de Savigny de que”as leis concernentes aos institutos jurídicos outorgam aos indivíduos apenas uma qualificação abstrata quanto ao exercício do direito e uma expectativa de direito quanto ao ser ou não o modo de ser do direito”. Com base nessa compreensão assinala Gilmar Ferreira Mendes”que a proteção ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito não obstava à modificação ou à supressão de determinado instituto jurídico”, o que está consagrado na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Aspectos Controvertidos do Novo Código Civil, Escritos em homenagem ao Ministro José Carlos Moreira Alves, RT, 2003, 1ª ed., págs. 231, 237 e 239). Partilho por inteiro da posição acolhida por Caio Mário no sentido de que a convenção de condomínio, posto que nasça assemelhada a um contrato, decorrente de um acordo de vontades entre os condôminos, tem essencialmente natureza normativa, a tanto equivale a circunstância própria de aplicar-se desbordando das partes contratantes. Veja-se o magistério do grande civilista:”O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias.”[…]”Os atos jurídicos, latu sensu, abrangem, então, várias classes como sejam: ato-regra, ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional.””Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio, como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual. No primeiro plano do ato-regra está a lei, como expressão volitiva do grupo social.””Mas, no caso de um agrupamento de indivíduos elaborar um complexo de normas de conduta, com caráter cogente e efeito normativo, pode-se dizer que são redigidas regulae iuris, com toda nitidez de normas jurídicas, diferindo entretanto da lei em que esta é um comando geral, enquanto aquelas sujeitam um agrupamento mais reduzido. Outro ponto diferencial está em que a subordinação à lei independe da anuência do subordinado, enquanto que as outras disciplinam o comportamento de quantos voluntariamente integram aquele agrupamento ou eventualmente se acham na situação peculiar de participação, ainda que momentânea, de uma dada situação. Estas normas são, pois, uma fonte formal de direito, têm força obrigatória, e o direito que destarte se constitui é chamado de estatutário, ou corporativo.””Seu fundamento contratualista, outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou temporário”(Condomínio e Incorporações, Forense, 6ª ed., 1991, págs. 129 e 130/131). Diante da natureza estatutária da convenção de condomínio, não há falar em violação de direito adquirido, aplicando-se o novo regime com a entrada em vigor do Código Civil de 2002 (sem destaques no original). Consigne-se não se desconhecer que esta Corte de Justiça, em inúmeros julgados, já entendeu que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário (REsp nº 646.406/RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, Quarta Turma, DJ 21/3/2005). Na mesma esteira: REsp nº 763.607/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, Quarta Turma, DJ 13/3/2006; e REsp nº 537.16/RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, Quarta Turma, DJ 5/12/2005. Entretanto, a determinação de participação de todo e qualquer o condômino nas despesas condominiais, sem a observância da existência do proveito exclusivo de certas despesas, não se justifica nem pelo fundamento lógico, nem pelo jurídico, sob pena de se prejudicar o coproprietário, forjar o locupletamento injustificado e desarrazoado dos demais condôminos, que aí teriam sempre mais alguém para ratear as despesas. A loja comercial, no caso em tela, possui acesso próprio à via pública, não se servindo das áreas de acesso comum do prédio, como corredores, escadas, elevadores etc. Não cabe constranger este proprietário, sem acesso até a equipamentos, a participação em despesas que, embora de natureza comum, sirvam ao uso exclusivo de um ou alguns condôminos, ou seja, revertam somente em proveito de um ou de uma classe de coproprietários. Fere o bom senso se exigir que o condômino, na espécie, pague por serviço de que não usufrui, e nem sequer poderia, dada a localização da sua loja, que não goza dos benefícios e do uso das áreas comuns. Em suma, nenhuma assembleia, ata, regulamento ou convenção pode ir de encontro a tal realidade, por um imperativo lógico. Conforme ensina JOÃO BATISTA LOPES, ao citar o civilista JOSÉ ROBERTO NEVES AMORIM: Deve, pois, a convenção condominial estar em sintonia com a lei, porque, apesar da autonomia dos condôminos em auto-regulamentar suas condutas (interna corporis), jamais poderão perder de vista as leis editadas pelo poder público, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas (Condomínio. Editora Revista dos Tribunais, 10ª edição, pág. 95). O condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participe. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. Como é o caso. No mais, necessário atentar para o teor do art. 1.340 do CC/02, ao dispor que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Esse é o vetor a ser seguido. A regra estabelecida no mencionado dispositivo atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Privilegiando-se a situação ex facto, em detrimento do rigor formal do registro ou da convenção, tal dispositivo [art. 1340, do CC/02] consagra, mais uma vez, o princípio que veda o enriquecimento sem causa [dos demais condôminos] (O Condomínio Edilício no novo Código Civil. CARLOS ALBERTO DABUS MALUF e MÁRCIO ANTERO MOTTA RAMOS MARQUES, Editora Saraiva, 1ª edição, pág. 46). Como se vê, o razoável é a contribuição do condômino naquilo que ele efetivamente usufrua dos serviços e equipamentos comuns do condomínio. Ao meu sentir, o art. 1.340 do CC/02, embora claramente inspirado na regra que veda o enriquecimento sem causa, fez isso de forma bastante limitada, pois afastou apenas a repartição das despesas decorrentes de serviços prestados exclusivamente a um dos condôminos. Isso significa que se o serviço é posto a disposição ele poderá ser cobrado, mesmo que o condômino dele não se utilize. Nesse contexto, deve ser dada interpretação mais ampla à mencionada norma, de modo a incluir não apenas o uso exclusivo, mas também a fruição habitual. A cobrança do excesso caracteriza, sob outra perspectiva, abuso de direito ao beneficiar os demais condôminos, porque, aumentado o número deles, diminui o rateio das suas próprias contribuições condominiais. Afinal, esta eg. Terceira Turma já exarou entendimento em consonância ao art. 1.340 do CC/02, conforme abaixo: CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA. DESPESAS. Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo. (REsp nº 164.672/PR, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 4/11/1999, DJ 7/2/2000 ? sem destaque no original) Em razão da clareza e da profundidade, peço vênia para transcrever trecho do voto proferido pelo Ministro EDUARDO RIBEIRO ao julgar o REsp nº 164.672/PR, verbis: A interpretação do artigo 12 da Lei 4.591/64 há de ter em conta os princípios gerais do direito. Especificamente para a espécie, o que veda enriquecimento sem causa. A aplicação, em termos literais, do que se contém naquele dispositivo poderia conduzir a conclusão contrária à que se expõe. Não se espera, entretanto, que os tribunais se limitem a entender o texto da lei, tal como se apresente isoladamente e em sua expressão literal. Cumpre seja compreendido no contexto em que se encontre, atendidos os princípios que informam o ordenamento onde inserido. Examinar-se teleologicamente a norma é o melhor procedimento para buscar-lhe o sentido e tenho como certo que a razão de ser dos dispositivos em discussão não é a de proporcionar o enriquecimento sem causa. Cumpre se coloque em relevo que a disposição do artigo 5º da Lei de Introdução ao Código Civil não haverá de ser tomada como simples sugestão ao juiz. Bem ao contrário, trata-se de determinação legal, com a mesma força de qualquer outra e que haverá de informar as decisões. Se o julgador houvesse de limitar-se à leitura de um artigo de lei, para aplicá-lo em sua literalidade, de escassa ou nenhuma valia seria aquela disposição. Não se deverá exigir que determinando condômino arque com o pagamento de despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria configuração do edifício. É o que sucede com os elevadores, em relação a loja situada no andar térreo. Não se trata aqui, observe-se, de renúncia a direitos que, para esse efeito, não revela (art. 12, § 5º). Cuida-se de o serviço carecer, objetivamente, de qualquer préstimo para o proprietário de determinada unidade. Consigno, ainda, que a doutrina, de modo geral, ressalva a possibilidade de a cobrança ser obrigatória, se assim dispuser, expressamente, a convenção de condomínio. Mesmo em tal hipótese tenho como passível de dúvida essa obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto. Se o condômino manifestou seu dissenso, não me parece que a maioria possa impor-lhe deva suportar despesa que só aos demais interessa. De qualquer sorte, não corresponde a essa ressalva, geralmente aceita, a simples reprodução do que consta da lei, como ocorre com a cláusula 31 da convenção em exame. Conforme ressaltado no voto-vencido proferido pelo em. Ministro RAUL ARAÚJO ao julgar o REsp nº 784/940/MG: […] É importante ressaltar que, para a solução de hipóteses como a presente, não se pode levar em conta a situação pessoal do condômino, considerado nos seus hábitos, nos seus costumes particulares, na sua subjetividade, mas, ao contrário, o foco deve ser na unidade por ele ocupada e suas características em relação às demais unidades imobiliárias do condomínio edilício. É o imóvel, com suas características particulares, por ser situado no térreo, que, ao ser comparado com as salas ou apartamentos-tipo, situados nos pavimentos superiores, no contexto do condomínio edilício, definirá o tratamento a ser conferido ao condômino. No caso dos autos, o edifício possui diversas unidades e, uma delas, a da ora autora, é diferente de todas as demais, por suas características físicas e por sua localização, justificando-se alguma distinção de tratamento, contrapondo-se às salas situadas nos pavimentos superiores que, equivalendo-se, contribuem com o rateio de forma igualitária. Ou seja, a distinção que deve ser levada em conta para a efetiva justiça da decisão diz respeito não ao condômino (comportamentos, costumes, hábitos, interesses subjetivos), mas, sim, às características do imóvel a ele pertencente, objetivamente consideradas em relação aos demais. Portanto, como decidiram as instâncias ordinárias, levando-se em consideração a situação peculiar dos autos, em que a autora possui imóvel no térreo do edifício, com entrada independente, não se utilizando dos serviços de portaria, de escadas, elevadores e outras partes do edifício que levam às salas dos pavimentos superiores, é necessário que se faça uma criteriosa separação entre as despesas realizadas pelo condomínio, em benefício de todos, mas que não têm utilidade ou proveito para a autora, daquelas despesas de custeio que a beneficiam de alguma forma, das quais deve participar. Com isso, encontra-se um equilíbrio que possibilita o atendimento do pedido autoral de forma justa (sem destaque no original). (3) Da alegada contradição CONDOMÍNIO, por fim, asseverou que o decisum padece de contradição, na medida em que restou consignado que, pela prova pericial produzida, a unidade utiliza os serviços das áreas comuns” eventualmente “, porém, como justificativa para obstar a cobrança de tais serviços dos recorridos, aduziu-se que os mesmos” não se valem de serviços prestados pelo condomínio “. O TJRJ, a propósito do tema, consignou: De acordo com o laudo da perícia, apenas alguns poucos serviços prestados pelo 1º Apelante, como os de lixo, controle de acesso pela entrada de serviço e guarda de correspondência, são utilizados, de forma esporádica, pela loja dos 2º Apelantes (fls. 280, pasta 282). Ressalta o Dr. Perito, no entanto, que tais serviços: não são de fluxo intenso, alguns até de caráter eventual (guarda de correspondências) não traduzindo esforços de trabalho representativos para o condomínio, diante dos demais serviços que são prestados aos demais condôminos (limpeza e manutenção das áreas internas condominiais, composta de 10 pavimentos, e garagem em subsolo, controle e acesso mais regulares e de maior intensidade dos demais moradores e visitantes, entre tantos outros), não havendo impacto representativo no custo condominial. Nesse contexto, a suposta afronta ao art. 1.022 do NCPC não subsiste, uma vez que, no acórdão recorrido, foi solucionada a quaestio juris de maneira clara e coerente e apresentadas todas as razões que firmaram o convencimento do julgador. Dessa forma, ainda que a parte recorrente considere equivocadas ou insubsistentes as razões de decidir que alicerçam o acórdão recorrido, isso não implica, necessariamente, que elas sejam desprovidas de fundamentação ou haja contradição. Há significativa distinção entre a decisão que peca pela inexistência de alicerces jurídicos e aquela que traz resultado desfavorável à pretensão do litigante. Nessas condições, CONHEÇO, EM PARTE, do recurso especial e, nessa extensão, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para condenar LENI E OUTRO ao pagamento das despesas condominiais do período exigido na petição inicial, concernentes tão somente àqueles serviços exporádicos, respeitada a prescrição quinquenal, a contar do dia seguinte ao vencimento de cada prestação, apurados os valores em liquidação por artigos. Mantida a verba sucumbencial. Publique-se. Intime-se. Brasília-DF, 20 de agosto de 2020. Ministro MOURA RIBEIRO Relator