PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2017.0000736597

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1017288-46.2014.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALPHAVIEW BAIRRO PRIVATIVO, é apelado FABIAN MARTINS DA SILVA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Anularam, de ofício, a r. sentença determinando o prosseguimento do feito em seus ulteriores termos, para a regular instrução do processo, declarando prejudicado o recurso.. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.

São Paulo, 27 de setembro de 2017.

Carlos von Adamek

Relator

Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL Nº 1017288-46.2014.8.26.0068

COMARCA : BARUERI 5ª VARA CÍVEL

APTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALPHAVIEW BAIRRO PRIVATIVO

APDO : FABIAN MARTINS DA SILVA

VOTO Nº 6408

PROCESSO CIVIL CONDOMÍNIO VAGA DE GARAGEM

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO INDENIZATÓRIO Unidade condominial adquirida pelo autor com direito a duas vagas de garagem, conforme certidão de matrícula individualizada do imóvel Convenção de condomínio, no entanto, que prevê o direito a apenas uma vaga de garagem Condomínio réu que alega que a convenção condominial foi instituída com base nos próprios registros imobiliários lavrados pelas empresas incorporadora e construtora, não havendo, portanto, erro material a ser sanado, devendo a convenção ser obedecida, dada a sua força vinculante Aduz, ainda, a impossibilidade de cumprimento da obrigação pretendida, considerando a inexistência de vagas a serem disponibilizadas ao autor sem prejuízo dos demais condôminos Necessidade de produção de provas para melhor elucidação das questões controvertidas Cerceamento de defesa configurado em razão do julgamento antecipado da lide Nulidade decretada, de ofício, com a consequente anulação da r. sentença Precedentes desta Corte Recurso prejudicado.

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 178/182, cujo relatório adoto, que, afastando a pretensão aos danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos desta ação de obrigação de fazer c.c. pedido indenizatório e antecipação dos efeitos da tutela, confirmando a antecipação da tutela, para determinar, sob pena de multa antes imposta (no valor de R$ 300,00 por mês, correspondente ao aluguel mensal de vaga de garagem), que o réu disponibilize ao autor sua segunda vaga de garagem para sua livre fruição.

Apelou o réu objetivando a inversão do julgado, alegando, em síntese, que: a) a incorporadora e a construtora PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gold Acre Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. devem responder pelo seu erro, visto que se os termos do contrato de compra e venda celebrado com o autor estão em descompasso com as normas da convenção do condomínio, não podem ter eficácia perante o condomínio, daí a necessidade dessas empresas ingressarem como litisconsortes passivas necessárias, ainda mais considerando que foram elas as instituidoras do condomínio; b) a convenção de condomínio, lavrada e registrada em

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cartório, com natureza de contrato e força vinculante, prevê que a unidade do autor possui direito a apenas uma vaga de garagem (apartamento 24 da torre 22), de modo que não pode o condomínio réu contrariar as suas disposições e também o interesse dos demais moradores, e disponibilizar vaga extra que sequer possui; c) o condomínio é composto por 25 torres, totalizando 2.025 unidades, e 2.760 vagas de garagem, sendo que apenas 735 unidades possuem direito a duas vagas, impossibilitando o cumprimento pelo réu da obrigação pretendida (fls. 188/198).

Recurso recebido, processado e respondido, sem preliminares (fls. 203/207).

É o relatório.

Destaque-se, de início, que interposto o recurso de apelação na vigência do CPC de 1973, o processamento e a matéria nele abrangida observarão a lei antiga no que couber, conforme preconiza o artigo 14 do NCPC.

Narra o autor que, em janeiro/2014, adquiriu de terceiro particular, o apartamento 24 da Torre 22, do condomínio réu, com direito a duas vagas de garagem, conforme consta na certidão de matrícula do imóvel (matrícula nº 169.118, do Registro de Imóveis de Barueri/SP fls. 92/94), mesma informação constante do contrato de financiamento bancário entabulado com a Caixa Econômica Federal (fl. 02).

Sucede que, ao se mudar para o apartamento, foi informado pelo réu de que teria direito a apenas uma vaga de garagem (fls. 08/09 e 56/57), conforme a convenção de condomínio (fls. 35/86), e que eventual correção deveria ser requerida junto à incorporadora PDG Realty Empreendimentos e Participações, a qual, por sua vez, confirmou seu direito a duas vagas e lhe orientou a procurar a administradora do condomínio, conforme e-mail de fls. 120/121, sem resposta, contudo. A Caixa Econômica Federal, a seu turno, informou que se houvesse qualquer erro na documentação do imóvel concernente à quantidade de garagens, o cartório de registro de imóveis não teria procedido ao registro do contrato de compra e venda e alienação (fl. 119).

Aduz que a convenção de condomínio padece de erro material, cuja correção deve ser providenciada pelo condomínio réu, ou, na remota

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hipótese de ocorrência de alteração da convenção quanto à quantidade de vagas de garagens às unidades com as características daquela adquirida pelo autor, a mencionada modificação exigiria a aprovação de todos os condôminos (art. 1.351 do Código Civil), o que não se deu no caso.

Pretende, destarte, considerando que está sendo privado do uso e livre fruição de sua propriedade desde a aquisição do imóvel, em janeiro/2014, a condenação do condomínio réu (houve expressa desistência do pedido com relação à incorporadora e à construtora, conforme aditamento à inicial fls. 125/134), a lhe disponibilizar sua segunda vaga de garagem, para seu uso e gozo, e a indenizá-lo pelos danos morais; ou, caso se entenda pela sua impossibilidade, requer sua condenação a lhe pagar o valor equivalente à respectiva vaga, no valor estimado de R$ 40.000,00 (conforme segundo aditamento à inicial

fls. 138/139), além de todas as despesas necessárias para se efetivar a regularização do contrato junto à Caixa Econômica Federal, como nova escritura e registros pertinentes.

A tutela antecipada foi deferida, determinando a imediata indicação da segunda vaga de garagem do autor para sua livre fruição, sob pena de, não o fazendo, pagar-lhe aluguel mensal de R$ 300,00 (fl. 143).

Sustenta o condomínio réu, em sua defesa, praticamente os mesmos argumentos trazidos em seu apelo: a) a ocorrência de litisconsórcio passivo necessário com as empresas incorporadora e construtora PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gold Acre Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. , efetivas responsáveis pelo erro ocorrido, considerando, que, quando da instituição do condomínio, foram elas que lavraram e registraram a convenção de condomínio, em que se estipulou que a unidade do autor possui direito a apenas uma vaga de garagem, de modo que o direito pretendido diz respeito ao contrato celebrado entre o autor e essas empresas, cujos termos divergem da disposição convencional; b) não existe vaga extra para ser disponibilizada ao autor sem prejuízo aos demais moradores, considerando o número de unidades que compõem o condomínio e de vagas de garagem; c) o condomínio réu não participou do negócio firmado entre o autor e as empresas PDG e Gold Acre, de modo que está apenas cumprindo o que determina a sua convenção condominial, com força vinculante e soberana, nos limites da lei, o que a impede de disponibilizar a vaga de

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garagem ao autor, não havendo se falar em erro material (fls. 148/157).

Verifica-se que o autor, a fim de comprovar suas alegações, anexou os seguintes documentos: a convenção de condomínio informando que sua unidade possui direito a uma vaga de garagem (fls. 35/86), certidão de matrícula do apartamento em que consta o seu direito a duas vagas de garagem (fls. 92/94), correspondências eletrônicas trocadas com a Caixa Econômica Federal e com a incorporadora, que confirmariam seu direito a duas vagas (fls. 119/121).

O réu, a seu turno, nenhum documento juntou a fim de comprovar que o alegado “erro” quanto ao número de vagas de garagem atribuídas ao autor seria de responsabilidade das empresas incorporadora e construtora (PDG e Gold Acre), e, tampouco, acerca da inexistência de disponibilidade da segunda vaga ao autor, considerando que cumpriu a tutela antecipada deferida e a forneceu ao requerente (fls. 174 e 181), como por exemplo a matrícula matriz e os documentos apresentados por ocasião de seu registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, como a minuta da futura Convenção de condomínio, memorial de incorporação e declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à sua guarda (art. 32, letras j e p, da Lei nº 4.591/64; e art. 1.332, I e II, do Código Civil).

Há controvérsia, destarte, sobre a efetiva origem da divergência havida entre a certidão de matrícula do apartamento adquirido pelo autor e a convenção do condomínio, concernente ao número de vagas de garagem; bem como, sobre a impossibilidade de disponibilização da segunda vaga ao autor, sem prejuízo dos demais condôminos e moradores.

Trata-se de questões fáticas que demandavam a realização de provas para a sua demonstração, e que não foi devidamente elucidada pelos elementos trazidos ao feito.

Em caso análogo, julgado por esta Colenda Corte, em que se manteve a r. sentença de improcedência ao pedido do autor formulado contra o condomínio, em que pretendia fazer uso das vagas de garagem nos termos da matrícula do imóvel, ou seja, para o estacionamento de dois veículos em cada uma das duas vagas, a despeito da convenção condominial estabelecer que o autor (e demais condôminos) somente teria direito a duas vagas individuais. O laudo pericial produzido concluiu haver divergência na redação da matrícula individual de

Apelação nº 1017288-46.2014.8.26.0068 -Voto nº 6.408 5

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cada unidade e da matrícula original do condomínio, no que tange às vagas de garagem, resultando no conflito em questão, tendo verificado, ainda, a impossibilidade de se fornecer a todos os condôminos as vagas para estacionamento de quatro veículos, o que motivou o julgamento pela prevalência da convenção de condomínio:

CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER VAGAS DE GARAGEM ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DA UNIDADE PERTENCENTE AO AUTOR QUE PREVÊ DIREITO À UTILIZAÇÃO DE VAGAS SUFICIENTES PARA QUATRO VEÍCULOS CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE ESTABELECE A DIVISÃO DA ÁREA COMUM E DETERMINA A UTILIZAÇÃO DE APENAS DUAS VAGAS POR UNIDADE PREVALÊNCIA DAS REGRAS CONDOMINIAIS AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE REITERAÇÃO DOS TERMOS DA DECISÃO PELO RELATOR ADMISSIBILIDADE

SUFICIENTE E ADEQUADA FUNDAMENTAÇÃO

PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS INCIDÊNCIA DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TJSP

SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO. (…) No presente feito, a prova documental cópia do registro imobiliário e pericial comprovou o descabimento da pretensão vestibular, seja por afrontar a convenção do condomínio devidamente registrada, seja pela impossibilidade fática. (…) Conclui o perito, de maneira insofismável, que: ‘Foi verificada a existência de uma divergência na redação da matrícula individual de cada unidade autônoma em relação a matrícula original do Condomínio Hotel Residência Vila Paradiso (precedente a todas as demais), pois a interpretação de que para cada unidade existe uma vaga de estacionamento privativa na área frontal de sua própria unidade e outra vaga indeterminada na área de estacionamento coletivo, com o total de 02 vagas para cada casa, possibilitaria a utilização de 02 (dois) veículos por vaga ao invés de por unidade resultou no conflito em tela. A área disponível para estacionamento de veículos no Condomínio em análise não oferece possibilidades para abrigar 40 (quarenta) veículos, mesmo admitindo-se a

Apelação nº 1017288-46.2014.8.26.0068 -Voto nº 6.408 6

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limitação em automóveis e utilitários de portes pequenos e médios, pois ocorreria a invasão da via interna de circulação, comprometendo a qualidade das condições de habitação dessas unidades residenciais’ (fls. 206/207)’. (TJSP;

Apelação 0002219-64.2006.8.26.0587; Relator (a): ELLIOT AKEL; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Sebastião – 2ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 05/11/2013; Data de Registro: 05/11/2013).

Dessa forma, respeitado o posicionamento do douto Magistrado a quo, a r. decisão que julgou antecipadamente a lide, foi açodadamente proferida, fazendo-se necessária a dilação probatória para que fosse oportunizado às partes a produção de provas visando elucidar a situação fática apresentada, isto é, a origem da evidente divergência verificada quanto ao número de vagas a que faz jus a unidade condominial do autor, a fim de se apurar eventual responsabilidade pelo citado equívoco; e, também, a viabilidade de se disponibilizar ao autor a sua segunda vaga de garagem, sem prejudicar o direito dos demais condôminos e moradores.

Não se concedeu às partes, vale frisar, a oportunidade de especificarem as provas que pretendiam produzir, conforme decisão de fl. 175.

A propósito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, “evidenciada a necessidade da produção de provas requeridas pela autora, a tempo oportuno, constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, com infração aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal”. Destarte, “a violação a tais princípios constitui matéria de ordem pública e pode ser conhecida de ofício pelo órgão julgador”. (REsp nº 714.467/PB. rel. Min. FELIPE SALOMÃO).

O processo tem nítido sentido instrumental. Deve permitir às partes, com amplitude, debate da controvérsia instaurada, sob pena de restringir a defesa. Nesse sentido, menciono o seguinte precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça:

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DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. Demonstrada a existência do contrato verbal de locação, mas, não, os fatos a ele relacionados, ou seja, o valor contratado e a possibilidade de compensação dos alugueis com benfeitorias, até mesmo a sua efetiva realização, é permitida a produção de prova unicamente testemunhal sem que incida a vedação imposta pelo art. 401 do CPC. Caracteriza cerceamento de defesa impossibilitar o réu-apelante de produzir prova acerca de sua alegação. Recurso provido. (Apelação nº 0006910-51.2014.8.26.0358, rel. Des. GILBERTO LEME, j. em 04/07/2016).

Portanto, imprescindível a produção de prova documental e, eventualmente pericial, bem como outras que se mostrem necessárias, visando melhor elucidar a situação fática, devendo a sentença ser anulada, de ofício, para essa finalidade, pois o cerceamento de defesa é questão de ordem pública.

Sobre o tema, cito julgados desta Colenda Corte:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Ministério Público ajuizou a presente ação com o objetivo de compelir o condomínio-réu a adequar a edificação para o acesso de pessoas portadoras de necessidades especiais. Réu que argumenta já ter realizado as obras necessárias, o que é contrariado pelo autor e por laudo da Prefeitura Municipal. Inadequação do julgamento antecipado da lide. Matéria de fato cuja elucidação é essencial para o deslinde da controvérsia. Necessidade de exame pericial. Cerceamento de defesa configurado. Anulação “ex officio” da sentença. Precedentes deste Tribunal. Nulidade que deve ser conhecida de ofício. Recurso prejudicado. (TJSP, Apelação 0200644-67.2011.8.26.0100, Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, 1ª Câmara de Direito Privado, julgado em 19.05.2015);

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escolares. Alegação de descumprimento da cláusula contratual que estabelece a manutenção de estoque durante todo o ano. Ausência de designação de audiência de instrução e julgamento. Cerceamento de defesa. OCORRÊNCIA: A questão não permite o julgamento antecipado da lide, porque os documentos trazidos aos autos não são suficientes para a solução do litígio. Existência de pedido da parte de produção de prova testemunhal não apreciado pelo juízo. Sentença anulada. RECURSO PREJUDICADO E SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. (TJSP, Apelação 1027550-83.2014.8.26.0576, Rel. Des. ISRAEL GÓES DOS ANJOS, 37ª Câmara de Direito Privado, julgado em 16.08.2016);

PROVA Cerceamento de defesa Ação de cobrança de taxas de manutenção de título associativo de clube de campo ‘Exceptio non adimpleti contractus’ alegada pelos réus Circunstância que necessita ser provada Julgamento antecipado incabível

Sentença anulada, de ofício Recurso prejudicado. (TJSP, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação 0027602-37.2008.8.26.0114 Rel. Des. RUI CASCALDI, julgado em 07.05.2013).

No que tange à tutela antecipada concedida à fl. 143, considerando haver sido integralmente cumprida pelo condomínio réu, fica, por ora, mantida.

Ante o exposto, anulo , de ofício, a r. sentença e determino o prosseguimento do feito em seus ulteriores termos, para a regular instrução do processo, declarando prejudicado o recurso .

CARLOS VON ADAMEK

Relator

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