Certificado digitalmente por: MARIA APARECIDA BLANCO DE LIMA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.643.847-0, DA COMARCA DE SÃO MATEUS DO SUL – VARA CÍVEL, DA FAZENDA PÚBLICA, ACIDENTES DO TRABALHO, REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL, JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA APELANTE 1: CBX IMÓVEIS E INCORPORADORA E ZIRLEI CLEBER DA SILVA BARROS APELANTE 2: ADAYR CABRAL FILHO E TARCILA SANTOS TEIXEIRA APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PARANÁ RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA APARECIDA BLANCO DE LIMA APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO URBANÍSTICO. IMPUGNAÇÃO À IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO DENOMINADO “GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB” NO MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS DO SUL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DO PROCESSO POR SUSPEIÇÃO DA PROMOTORA DE JUSTIÇA SUBSCRITORA DA PETIÇÃO INICIAL. NÃO ACOLHIMENTO. A SENTENÇA QUE ACOLHEU A EXCEÇÃO EXPRESSAMENTE MANTEVE OS ATOS ANTERIORMENTE PRATICADOS, QUE FORAM RATIFICADOS PELOS PROMOTORES DE JUSTIÇA SUBSTITUTOS. O ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE SUSPEIÇÃO FOI FUNDAMENTADO NO ACAUTELAMENTO DA ISENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO, E NÃO NA EFETIVA PROVA DE INIMIZADE CAPITAL ENTRE EXCIPIENTE E EXCEPTA. PRETENSÃO DEDUZIDA NA PEÇA VESTIBULAR QUE REPRESENTA POSICIONAMENTO INSTITUCIONAL DO MINISTÉRIO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. IMPOSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DE NULIDADE DO FEITO. PRELIMINAR DE NULIDADE DO FEITO POR AUSÊNCIA DE JUNTADA DE PORTARIA DE DESIGNAÇÃO OU RESOLUÇÃO DA PROCURADORIA GERAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE POR ANALOGIA DO ART. 254 DO CPC/1973 AO MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE QUE DECORRE DO ART. 129 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO PARA A DEFESA DE INTERESSES INDIVIDUAIS DISPONÍVEIS. NÃO ACOLHIMENTO. DEMANDA PROPOSTA EM DEFESA DE INTERESSES DIFUSOS CONSISTENTES NO CUMPRIMENTO DA GARANTIA DA ORGANIZAÇÃO TERRITORIAL PREVISTA NA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA MUNICIPAL. MÉRITO. NATUREZA JURÍDICA DO EMPREENDIMENTO “GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB”. PROJETO APRESENTADO AO MUNICÍPIO SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO (LEI Nº 4.591/1964), MAS ANUNCIADO AOS CONSUMIDORES E PROMETIDO A VENDA COMO CONDOMÍNIO GERAL. EMBORA OS RÉUS TENHAM PROMETIDO A VENDA “FRAÇÃO IDEAL DE ÁREA EXCLUSIVA”, TRATA-SE DE VERDADEIRA FRAÇÃO MATERIAL DO BEM, COM LOCALIZAÇÃO ESPACIAL DA UNIDADE EXCLUSIVA DEFINIDA NO CONTRATO. ART. 112 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO PELA INTENÇÃO CONSUBSTANCIADA NAS DECLARAÇÕES DAS PARTES. NÃO É DADO AOS RÉUS UTILIZAR-SE INDEVIDAMENTE DA LOCUÇÃO “FRAÇÃO IDEAL”, EMPREGADA, PARA ESCAPAR ÀS NORMAS URBANÍSTICAS DE ZONEAMENTO, PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO UMA VEZ QUE A REALIDADE FÁTICA NÃO CORRESPONDENTE AO INSTITUTO JURÍDICO. ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL. SUJEIÇÃO DO EMPREENDIMENTO À DISCIPLINA MUNICIPAL DO “CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO”. GLEBA LOCALIZADA EM ZONA RURAL. IMPOSSIBILIDADE DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO. ART. 31, § 3º DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL Nº 026/2006. IMPOSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO COM ÁREA SUPERIOR A 40.000,00 M2. ART. 74 DA LC nº 027/2006. SUPERAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA PERMITIDA PARA A ZONA RURAL. AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA PRÉVIA DO INCRA PARA ALTERAÇÃO DO USO DO SOLO RURAL PARA FINS URBANOS. ART. 53 DA LEI Nº 6.766/1979. DOCUMENTO NOVO TRAZIDO PELOS RÉUS APÓS A INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. RESPOSTA DO INCRA A QUESTIONAMENTO GENÉRICO FORMULADO PELOS APELANTES QUE NÃO ATENDE AO CONCEITO DE AUDIÊNCIA PRÉVIA DO ART. 53 DA LEI Nº 6.766/1979. AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO SOBRE A VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NA GLEBA. SUPERVENIÊNCIA DE LEI MUNICIPAL ALTERANDO O ZONEAMENTO DA ÁREA DA GLEBA, DE ZONA RURAL PARA ZONA URBANA ESPECÍFICA, EDITADA APÓS A SENTENÇA. LEI QUE SE ENCONTRA COM OS EFEITOS SUSPENSOS POR DECISÃO JUDICIAL. DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS MUNICIPAIS QUE REGULAMENTAM O CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO. SUPERAÇÃO DA ÁREA MÁXIMA PERMITIDA E INOBSERVÂNCIA DAS NORMAS DE PARCELAMENTO DO SOLO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE DOAÇÃO DE ÁREA DO EMPREENDIMENTO À PREFEITURA MUNICIPAL. DESCUMPRIMENTO DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL Nº 027/2006. O DIREITO DE PROPRIEDADE NÃO ADMITE A PRETENSÃO DE INOBSERVÂNCIA DAS NORMAS DE ORDENAÇÃO DO SOLO, POIS TAL DIREITO SOMENTE MERECE PROTEÇÃO JURÍDICA NA MEDIDA EM QUE A PROPRIEDADE CUMPRE SUA FUNÇÃO SOCIAL. ART. 5º, XXII E XXIII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ART. 182, § 4º, DA CONSTITUIÇÃO. A PROPRIEDADE URBANA CUMPRE SUA FUNÇÃO SOCIAL QUANDO ATENDE ÀS EXIGÊNCIAS FUNDAMENTAIS DO PLANO DIRETOR. OBRIGAÇÕES DE NÃO FAZER IMPOSTAS NA SENTENÇA QUE IMPEDEM A VIOLAÇÃO DAS NORMAS URBANÍSTICAS. MANUTENÇÃO, INCLUSIVE COM A COMINAÇÃO DE MULTA. ART. 139, IV, DO CPC. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PROPAGANDA DE ALIENAÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS QUE ENCONTRA FUNDAMENTO NOS ARTIGOS 6º, IV, E 37, § 1º, DO CDC. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO AO FUNDO ESTADUAL DE REPARAÇÃO DE INTERESSES DIFUSOS LESADOS. REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO, POR AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANOS EFETIVOS, VISTO QUE A REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO FOI OBSTADA PELA TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NO INÍCIO DA AÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO FUNDO ESTADUAL DE REPARAÇÃO DE INTERESSES DIFUSOS LESADOS.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.643.847-0, da Comarca de São Mateus do Sul, Vara Cível, da Fazenda Pública, Acidentes do Trabalho, Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial, Juizado Especial Cível e Juizado Especial da Fazenda Pública, em que são Apelantes (1) CBX Imóveis e Incorporadora e Zirlei Cleber da Silva Barros e (2) Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira e Apelado Ministério Público do Estado do Paraná.
Tratam os autos de dois recursos de Apelação Cível, o primeiro interposto por CBX Imóveis e Incorporadora e Zirlei Cleber da Silva Barros e o segundo por Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira, ambos contra a sentença proferida no mov. 301.1 dos autos eletrônicos nº 0000584- 38.2015.8.16.0158, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo Ministério Público do Estado do Paraná em sede de Ação Civil Pública, para condenar os Réus a (i) se absterem de proceder a qualquer atividade que implique alteração física da gleba onde estaria situado o empreendimento Green Garden Residencial Club, no Município de São Mateus do Sul, tais como abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes ou terraplanagem; (ii) se absterem de comercializar, a título oneroso ou gratuito, por si ou através de interposta pessoa física ou jurídica, qualquer fração ideal do empreendimento; (iii) se absterem de realizar e/ou promover propagandas de frações ideais, através de faixas, jornais, distribuição de panfletos ou qualquer outro meio que

demonstre a intenção de vender e atrair interessados para uma possível comercialização de frações ideais; e (iv) pagar indenização pelos prejuízos causados aos direitos difusos da população com o empreendimento, solidariamente, a ser apurado em liquidação de sentença, sujeita a correção monetária pela média do INPC/IGP-DI desde 23/04/2015 e destinada ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados.
Diante da sucumbência mínima do Ministério Público, o juízo a quo condenou os réus ao pagamento das custas processuais, de forma solidária.
O Ministério Público do Estado do Paraná ajuizou Ação Civil Pública em face de CBX Imóveis e Incorporadora, Zirlei Cleber da Silva Barros, Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira, impugnando a realização do empreendimento Green Garden Residencial Club, no Município de São Mateus do Sul, vez que este ofenderia (i) o art. 31, § 3º da Lei Complementar Municipal nº 026/2006 (Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Mateus do Sul), pois a gleba estaria situada em área rural onde não seria permitida a realização da atividade objeto do empreendimento (dê-se a ela o nome de loteamento irregular, condomínio fechado, fração ideal); (ii) o tamanho mínimo do lote rural previsto na legislação municipal (20.000 m²), pois os lotes do empreendimento não teriam mais do que 1.000 m²; (iii) a taxa de ocupação máxima de 20% prevista na lei municipal para zona rural; (iv) a proibição de construção de condomínio horizontal fechado em área de preservação permanente, visto que a gleba se situa em área de manancial; (v) o art. 71 da Lei Complementar Municipal nº 27/2006 (Lei do Parcelamento do Solo), visto que no empreendimento pretende-se a alienação tão-somente de frações ideais, ao passo em que a legislação municipal sobre os condomínios horizontais prevê a constituição de unidades como propriedades autônomas; (vi)

o art. 73 da Lei Complementar Municipal nº 27/2006, vez que não houve a doação de área à Prefeitura Municipal correspondente a 10% da área do empreendimento; (vii) o art. 74 da Lei Complementar nº 27/2006, que limita o condomínio horizontal fechado à área máxima de 40.000 m², ao passo em que o empreendimento teria cerca 90.000 m², com 50 moradias de cerca de 1.000 m²; (viii) o art. 39 da Lei Complementar nº 10/2004 (Plano Diretor do Município de São Mateus do Sul), pois não foi apresentado estudo sobre os impactos ambientais do empreendimento, nem requerida autorização dos órgãos ambientais; (ix) o art. 8º da Lei nº 5.868/1972, haja vista ter sido realizado parcelamento do solo e sua comercialização em área inferior ao módulo rural, como se a área urbana fosse; (x) o art. 37 da Lei nº 6.766/1979, pois é vedada a venda ou promessa de venda de loteamento ou desmembramento não registrado, mas houve a alienação de frações ideais do empreendimento apesar de a área ainda seria objeto de ação de usucapião; e (xi) os artigos 3º, p.u., inciso V, 6º, 12, 18, inciso V e 53 da Lei nº 6.766/1979.
À vista da referida causa de pedir, o Ministério Público requereu (i) a confirmação das medidas liminares ­ não realização de alteração física na gleba sem autorização municipal, não realização de propaganda de venda de lotes, abstenção de comercialização dos lotes, colocação de comunicado na gleba de que o loteamento é irregular e divulgação na mídia acerca da irregularidade do empreendimento; (ii) a condenação dos Réus a desfazer eventuais obras já realizadas no local e não autorizadas pelos órgãos ambientais e Prefeitura Municipal, recompondo eventuais danos ao meio ambiente; e (iii) a condenação dos Réus ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados com o empreendimento, destinada ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados.
Ao sentenciar o feito, o juízo a quo entendeu que o

empreendimento discutido não se cuida de loteamento irregular, não se sujeitando aos preceitos da Lei nº 6.766/1979, a não ser no que toca ao seu art.
53, não respeitado pelo empreendimento. Por outro lado, consignou a sua sujeição à Lei Complementar Municipal nº 026/2006, registrando a sua irregularidade pelo fato de não ser admitida a construção de condomínio horizontal fechado na Zona Rural do Município, pela superação da taxa de ocupação máxima de 20% e pela inexistência de estudo ou verificação dos possíveis impactos ambientais exigidos pela Lei Complementar Municipal nº 10/2004. Concluiu não ter sido demonstrada a existência de dano aos consumidores ou dano ambiental, mas reconheceu a configuração de danos a interesses difusos, pela inobservância da ordem urbanística.
CBX Imóveis e Incorporadora e Zirlei Cleber da Silva Barros interpuseram recurso de Apelação no mov. 314.1, requerendo, preliminarmente, a declaração de nulidade do feito ab initio em razão da reconhecida suspeição da Promotora de Justiça subscritora da petição inicial.
Defendem que, contrariamente ao consignado na sentença, não haveria preclusão quanto à questão, por se tratar de nulidade absoluta, matéria, portanto, de ordem pública. Sustentam que a causa de suspeição se fazia presente desde o início, razão pela qual deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos praticados no processo, a teor do que dispõe o art. 146, § 7º, do CPC/2015, extensível aos membros do Ministério Público por força do art. 148 do mesmo diploma legal.
No mérito, aduzem que a sentença ignorou a modernidade do empreendimento Green Garden Residencial Club, mais alinhado ao conceito de multipropriedade, analisando-o a partir de conceitos antigos, já superados, que não corresponderiam à realidade regional. Defendem que o empreendimento não possui a natureza de loteamento, mas de

condomínio voluntário de frações ideais, que não encontraria impedimento na legislação civil.
Pontuam que a determinação de não alteração física da gleba é desnecessária, pois, consoante teria demonstrado a prova testemunhal, os réus não promoveram abertura de ruas, quadras, lotes ou terraplanagem, tendo apenas reformado as construções já existentes antes da aquisição. Entendem, porém, não ser possível tal grau de limitação ao uso da propriedade particular, mormente porque esta parte dispositiva da sentença adviria da premissa equivocada de que o empreendimento constituiria fracionamento irregular do solo.
Sobre a proibição de comercialização de frações ideais, alegam que os réus se cercaram de todas as cautelas necessárias antes do início do empreendimento, consultando órgãos ambientais e administrativos, que não opuseram qualquer óbice ao empreendimento. Relativamente à superação da taxa de 20% de ocupação do solo rural, argumentam que a aquisição da fração ideal não implica necessariamente na a construção de casa para moradia, visto que o titular pode optar por desfrutar do local apenas para manter seu pomar, utilizar a piscina, salão de festas, academia etc.
Salientam que na venda das frações ideais os consumidores eram esclarecidos sobre tal circunstância, não se dando a entender que haveria inscrição de matrícula autônoma do imóvel.
A respeito da proibição de realização de propaganda sobre o empreendimento, argumentam que inexiste qualquer lesão a consumidores, tanto que as duas pessoas que adquiriram frações ideais no empreendimento são bacharéis em Direito (Juiz Titular e Tabeliã da Comarca).
Esclarecem que o Green Garden Residencial Club é um empreendimento de

copropriedade, a ser constituído entre cidadãos maiores e capazes que formarão entre si uma associação condominial de forma voluntária, o que não representaria qualquer ilegalidade. Por entenderem inexistir lesão a consumidores, insurgem-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos difusos, bem como contra a cominação de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por descumprimento da sentença.
Aludem à figura dos clubes de campo, citando o caso do Santa Mônica Clube de Campo, situado nas proximidades do Município de Curitiba, que teria semelhança com o empreendimento ora questionado. Citam, abstratamente, diversas passagens doutrinárias sobre condomínio, pontuando, em seguida, que o Green Garden Residencial Club se trata de área rural na qual se forma condomínio que não oferece lotes, mas frações ideais, tornando- se os adquirentes “sócios” do mesmo imóvel. Asseveram que, no condomínio de casas, existe a possibilidade de atribuir uso exclusivo em partes da propriedade comum através de convenção condominial, o que não se confundiria com parcelamento do solo ou loteamento, onde o objeto da propriedade é o lote especificado. Afirmam que, no condomínio geral ou tradicional, regulado pelo Código Civil, toda a coisa fica sujeita ao regime comum, sem se cogitar de propriedade individual. Citam julgados em que foi estabelecida a distinção entre loteamento e condomínio por frações individuais e defendem que o empreendimento se amolda perfeitamente à disciplina do condomínio do Código Civil.
Argumentam que não há divisão física de lotes, mas delimitação de espaços destinados às moradias, disciplinada por regimento interno, de modo que o mapeamento indicado pelo Ministério Público não teria o condão de induzir a erro o adquirente, que adere expressamente às regras da copropriedade previamente estabelecidas, o que consta da escritura de

compra e venda. Alegam que a existência de áreas de uso comum dos condôminos também desqualifica a tese de que haveria parcelamento.
A respeito da Lei Complementar Municipal nº 026/2006, que prevê a área mínima de 20.000 m² para lote rural, defendem inexistir qualquer irregularidade, pois não haverá parcelamento ou divisão da gleba, de modo que o terreno permanecerá com seus 127.645,08 m². Esclarecem que o regime de condomínio voluntário em frações ideais não impede a definição de parâmetros internos para uso e gozo da propriedade e de escolha dos espaços para a moradia de cada um, o que alegam ser observado em 100% da zona rural de São Mateus do Sul. Relativamente aos supostos problemas futuros relacionados à venda, aduzem que o art. 1322 do Código Civil garante a cada coproprietário o direito sobre sua fração e benfeitorias que nele realizar.
Sustentam ser costume na Comarca de São Mateus do Sul a compra e venda de frações ideais, o que teria sido reconhecido pelo próprio juízo em audiência realizada no processo de autos nº 1883- 50.2015.8.16.0158, revelando a importância da valorização do costume na solução do litígio. Salientam, por fim, que a prova testemunhal teria comprovado a ausência de danos ambientais e dano aos consumidores.
Pugnam, ao final, pelo provimento do recurso, para que seja extinto o processo, reconhecendo-se a nulidade desde o início em razão da suspeição da Promotora de Justiça subscritora da petição inicial, e, no mérito, a reforma da sentença para que seja julgada totalmente improcedente a pretensão.
Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira interpuseram recurso de Apelação Cível no mov. 315.1, alegando,

preliminarmente, nulidade do feito ab initio por suspeição da Promotora de Justiça subscritora da petição inicial. Defendem que, contrariamente ao consignado na sentença, não haveria preclusão quanto à questão, por se tratar de nulidade absoluta, matéria, portanto, de ordem pública. Sustentam que a causa de suspeição se fazia presente desde o início, razão pela qual deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos praticados no processo, a teor do que dispõe o art. 146, § 7º, do CPC/2015, extensível aos membros do Ministério Público por força do art. 148 do mesmo diploma legal. Ainda em sede preliminar, alegam que a Promotora de Justiça subscritora da petição inicial deixou de juntar aos autos portaria de designação ou resolução da Procuradoria Geral de Justiça, o que seria exigível por força de aplicação analógica do art. 254 do CPC/1973, bem como que não teria legitimidade para postular em juízo, pois a demanda teria por objeto apenas direitos individuais disponíveis, tendo agido em desvio de finalidade ao extrapolar os limites da sua competência.
Quanto ao mérito, sustentam a necessidade de examinar a causa à luz do princípio da razoabilidade, diante da novidade e modernidade do empreendimento, identificado com o conceito de “multipropriedade”, que traria benefícios sociais para a comunidade, como criação de empregos. Salientam que a sentença reconheceu a natureza de condomínio em frações ideais do Green Garden Residencial Club, e não de loteamento, como alegado pelo Ministério Público, mas acabou por submeter o empreendimento a exigências legais que, a seu ver, descaberiam na hipótese.
Asseveram que o Green Garden não pode ser qualificado como condomínio horizontal fechado, e sim como condomínio voluntário, sujeito apenas às normas do Código Civil.
Questionam o “modo pelo qual vem sendo e como serão resolvidas as inúmeras situações de fato reveladas por todas as

ocupações, posses, que se verificam na região e muito próximas às lindes do município, porém na zona rural, já que essas ocupações não obedecem sequer ao mínimo de área, estabelecidos nas leis e regulamentos”.
Quanto à taxa de ocupação de 20% prevista para a Zona Rural, argumentam que os contratos ofertados pelo empreendimento Green Garden limitam previamente a área de construção permitida a cada condômino, de modo a não superar a taxa de ocupação. Entendem ser crível que compradores adquirissem frações ideais não para fim de moradia, mas apenas para desfrutar de vantagens oferecidas pelo empreendimento como piscina, academia, pomar, espaço gourmet e, ainda, para fins de investimento.
Aduzem que o adquirente da fração ideal, ao comprar sua quota parte, adere expressamente às regras de copropriedade previamente estabelecidas, condicionante que constaria da escritura de compra e venda, inexistindo, por conseguinte, lesão aos consumidores.
Identificam contradição na sentença na parte em que foi registrado que o empreendimento contraria a política de ocupação do solo do Município, pois este se mostrou favorável ao empreendimento, o que também afastaria os alegados danos difusos. Defendem que houve equívoco no emprego do termo “direitos difusos”, além de não ter sido demonstrando onde residiria o dano, especialmente porque a própria sentença reconheceu a ausência de provas de que o Poder Público terá que expandir a prestação de serviços até o local.
Alegam que a sentença, na parte em que impôs a proibição de vender frações ideais do empreendimento, ofendeu o direito de propriedade e o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXII e XXIII,

da Constituição Federal). Argumentam que o imóvel não será dividido em lotes, não se submetendo às disposições da Lei nº 6.766/1979 e prescindindo de autorização do INCRA, pois esta somente é necessária na alteração do solo rural para fins urbanos, o que não ocorreria na hipótese, pois o imóvel permanecerá com suas características rurais, com árvores frutíferas e produção de hortifrutigranjeiros. Afirmam que os compradores não serão afetados, que não há relação de consumo e que o empreendimento não causará danos ao meio ambiente.
Asseveram que as proibições de fazer obras que provoquem alteração física na gleba e de fazer propaganda de venda dos lotes também violam o direito de propriedade, e que esta, nos termos do art. 1.231 do Código Civil, presume-se plena e exclusiva até prova em contrário, sujeitando-se unicamente às limitações positivadas no art. 1.228, § 3º, do Código Civil. Sustentam que a imposição de multa diária por descumprimento é contraditória, pois a própria sentença reconheceu a inexistência de lesão a consumidores, além de carecer de fundamentação, e que o dispositivo da sentença é nulo, por não especificar os artigos de lei em que se fundamenta a condenação.
Protestam pelo provimento do recurso, para que seja reconhecida a nulidade do feito por suspeição da Promotora de Justiça e por ausência de comprovação de legitimidade do membro do Ministério Público para atuar no processo. Requerem também o reconhecimento de nulidade parcial da sentença, por não ter indicado no dispositivo em quais artigos de lei foram tipificadas as condutas, e, no mérito, a sua reforma, para que seja julgada integralmente improcedente a pretensão.
O Ministério Público do Estado do Paraná ofereceu

contrarrazões aos apelos no mov. 325.1, protestando pelo seu conhecimento e desprovimento.
A Procuradoria de Justiça, pelo parecer de fls. 12- 14/verso, opinou pelo conhecimento e desprovimento dos recursos.
Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira peticionaram às fls. 17-28/TJ e juntaram os documentos de fls. 29-32/TJ, alegando que o INCRA respondeu a consulta de modo favorável ao empreendimento e que foi aprovada Lei Municipal alterando o zoneamento da área onde se situa o Green Garden Residencial Club, de Zona Rural para Zona Urbana Específica.
O Ministério Público peticionou às fls. 37-39/TJ, alegando intempestividade da manifestação de fls. 17-28/TJ, pois não seria permitido aos Apelantes complementar suas razões após a interposição do recurso. Sustenta a intempestividade da juntada da consulta formulada ao INCRA e afirma que a Lei Municipal apontada pelos peticionantes teve sua eficácia suspensa por decisão proferida nos autos nº 0003832- 75.2016.8.16.0158.
A Procuradoria de Justiça reiterou o parecer pelo desprovimento dos recursos e manutenção da sentença (fl. 43/TJ).
É o relatório.
Voto.
Observados os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Os Recorrentes requerem, preliminarmente, a decretação de nulidade do feito ab initio, por força de suspeição da Promotora de Justiça subscritora da petição inicial, reconhecida em Exceção de Suspeição (autos nº 0000458-85.2015.8.16.0158).
A preliminar não deve ser acolhida.
O juízo a quo, na sentença ora recorrida, rejeitou a preliminar pelos seguintes fundamentos:

“Não obstante os esforços argumentativos dos ilustres defensores, tenho que a preliminar não merece guarida.
Isso porque a decisão exarada nos autos de Exceção de Suspeição nº 0000458-85.2015.8.16.0158 foi clara ao asseverar que o feito principal deveria ser remetido ao Excelentíssimo Promotor Substituto, `mantendo hígidos os atos processuais e manifestações até então efetivados’.
Destaque-se que os réus não apresentaram qualquer recurso da sentença, aceitando, portanto, as disposições lá contidas.
Ainda, na audiência de instrução e julgamento o i.
Promotor Substituto que substituiu a excepta ratificou os termos e atos processuais até então realizados (mov. 223.1).
Por fim, os réus Adayr e Tarcila apresentaram petição nestes autos (mov. 269.1), requerendo fosse reconhecida a nulidade do feito pelo motivo ora analisado. Não obstante, este juízo em decisão de mov. 270.1 afastou o pedido por entender que estava preclusa a discussão referente às consequências jurídicas do julgamento procedente da exceção de suspeição.
Importante mencionar que desta última decisão também não foi apresentado qualquer recurso.
Desta forma, entendo que a preliminar ora arguida nada mais é do que a reiteração de pedidos já afastados e que não foram objeto de recurso.
Portanto, por entender que a questão está preclusa, afasto a preliminar invocada.”
A conclusão sentencial acerca da preclusão da questão

encontra ambaro na doutrina de Fredie Didier Jr., para quem o fato de a matéria de ordem pública desafiar exame a qualquer tempo não implica que possa ser reexaminada a qualquer tempo, quando já decidida definitivamente:

“A decisão sobre a invalidação ou não do ato/procedimento submete-se normalmente à preclusão (art.
505 e 507 do CPC), esgotadas as possibilidades de impugnação recursal.
Nada justifica tratamento diverso, mesmo para os casos das (mal) chamadas nulidades absolutas ou nulidades de fundo. Ou seja, a decisão sobre o preenchimento ou não dos `pressupostos processuais’ submete-se à preclusão como qualquer outra. É preciso atentar para a distinção entre possibilidade de exame da questão a qualquer tempo e possibilidade de reexame da questão a qualquer tempo, o que, de acordo com os artigos citados, não é possível.”1
Na decisão da Exceção de Suspeição consignou-se que, embora reconhecida a suspeição da Promotora de Justiça, os atos até então praticados seriam mantidos hígidos, com a condução do processo, a partir de então, pelo Promotor de Justiça Substituto da Excepta:

“No presente caso as partes divergem acerca da suposta amizade que teria se convertido em inimizade capital.
Os informantes e testemunhas arrolados pelos excipientes garantiram que a amizade existia e, após conflito motivado por questões profissionais, as promotoras de justiça passaram a nutrir inimizade. Por outro lado, as testemunhas e informantes arroladas pela excepta atestaram que o relacionamento entre as agentes ministeriais era normal.
A testemunha Juliana Schasiepen, também promotora de justiça, declarou que não presenciou qualquer discussão entre as colegas, mas que posteriormente ficou sabendo do conflito.
Apesar de não ter sido demonstrada, de forma efetiva, a amizade íntima ou a inimizade capital entre excipientes e excepta, denota-se que as partes realmente se conheciam, mantiveram por algum período laços de amizade, coleguismo ou coisa que o valha, e que, em momento posterior, se

1DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil, v. 1. 17ª ed. Salvador: Jus Podivm, 2015, p. 416.

desentenderam.
Não há dúvidas de que a atuação da i. Promotora de Justiça se deu após o recebimento de ofícios por parte da Corregedoria do Ministério Público, o que demonstraria seu necessário afastamento. No entanto, também não há dúvidas relativas a não atuação do Ministério Público em casos análogos, bem como indícios de amizade e posterior inimizade (conforme decisão do STJ acima colacionada).
Destarte, adotando os entendimentos acima expostos, tenho que a condução da ação civil pública e da ação de busca e apreensão, já distribuídas, bem como eventuais e futuras ações judiciais envolvendo os excipientes e as supostas ilegalidades cometidas no empreendimento” devem ser conduzidas Green Garden Residencial Club “por membro do Ministério Público diverso da excepta.
Destaque-se que o fato de os processos serem, a partir de então, atribuição de outro membro do Parquet não causa qualquer prejuízo à condução das ações já distribuídas ou à investigação de irregularidades diversas.
Não se está aqui a afastar as ilicitudes ou abrandar eventuais sanções. Ao contrário, a plena imparcialidade dos agentes processuais confere ainda mais legitimidade ao processo e, consequentemente, à jurisdição como um todo.
Por essas razões, entendendo que a excepta não possui a isenção necessária para atuar nos processos de interesse dos excipientes e neles proferir manifestações não maculadas pela parcialidade, JULGO PROCEDENTE a presente exceção de suspeição e, com fundamento no art.
313 do Código de Processo Civil, que deverá ser aplicado por analogia, determino a remessa dos autos n. 0000584- 38.2015.8.16.0158 e 0000332-35.2015.8.16.0158 ao Excelentíssimo Promotor de Justiça que a substitui, mantendo hígidos os atos processuais e manifestações até então efetivados. [grifos nossos]”
De tal decisão não recorreram os ora Apelantes, culminando, portanto, na preclusão da pretensão de invalidação do procedimento.
Todo modo, mesmo que não se admita a preclusão a respeito de matéria de ordem pública ­ como o faz parte da doutrina ­, é fato que não prospera a preliminar.

Novamente citando Fredie Didier Jr., consigne-se que a invalidação de ato processual deve ser vista como medida de ultima ratio, adotada apenas quando não houver qualquer possibilidade de aproveitamento do ato:

“O sistema de invalidades do direito civil é diferente do sistema das invalidades processuais. Ao sistema de invalidades processuais, todavia, aplicam-se todas as noções da teoria geral do direito sobre o plano da validade dos atos jurídicos.
O sistema das invalidades processuais é construído para que não haja invalidades. A nulidade de um ato processual ou do procedimento é encarada pelo direito processual como algo pernicioso. A invalidação do ato deve ser vista como solução de ultima ratio, tomada apenas quando não for possível ignorar o defeito, aproveitando o ato praticado, ou aceitar o ato como se fosse outro (fungibilidade) ou, enfim, determinar a sua correção.
Há um roteiro a seguir: o juiz deve avaliar se o defeito é irrelevante, se não é possível aproveitar o ato como se fosse outro ou se não é possível corrigir o defeito; caso nada disso possa ser feito, então, e somente então, o ato deve ser invalidado.
Ó órgão julgador deve sentir um profundo mal-estar quando tiver de invalidar um ato processual.”2
Ademais, a invalidação pressupõe não apenas que o ato seja defeituoso, mas também que deste defeito exsurja efetivo prejuízo, que deve ser demonstrado, mesmo nas hipóteses de nulidade absoluta:

“A invalidade processual é sanção que somente pode ser aplicada se houver a conjugação do defeito do ato processual (pouco importa a gravidade do defeito) com a existência de prejuízo. Não há nulidade processual sem prejuízo (pas de nullité sans grief). A invalidade processual é sanção que decorre da incidência de regra jurídica sobre um suporte fático composto: defeito + prejuízo.
Sempre ­ mesmo quando se trate de nulidade cominada

2DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil, v. 1. 17ª ed. Salvador: Jus Podivm, 2015, p. 400-401.

em lei, ou as chamadas nulidades absolutas.
Há prejuízo sempre que o defeito impedir que o ato atinja sua finalidade. Mas não basta afirmar a violação a uma norma constitucional para que o prejuízo se presuma. O prejuízo, decorrente do desrespeito a uma norma, deverá ser demonstrada caso a caso. [grifos nossos]”3
No caso em apreço não se vislumbra prejuízo aos Réus que autorize a decretação de invalidade do procedimento com fundamento na suspeição da Promotora de Justiça excepta.
Primeiramente porque, como ressalta da fundamentação da decisão que julgou a Exceção de Suspeição, não foi efetivamente demonstrada a inimizade capital entre Excipiente e Excepta, tendo sido reconhecida a suspeição mais por acautelamento da isenção do Parquet do que por efetiva comprovação de grave inimizade entre as Promotoras de Justiça Autora e Ré. Tanto é assim, que a decisão de reconhecimento da suspeição foi fundamentada nos seguintes termos:

“E assevera que restringir a conotação de imparcialidade ao elenco legal dos casos de comprometimento do juiz ­ e do Promotor de Justiça ­ e que revelam ligações pessoais suas, objetivamente demonstradas e não raro comprovadas documentalmente, é aceitar, como regra, decisões sabidamente maculadas, porque as formas humanas de querer não se restringem ao singelo número de hipóteses elencadas pelo legislador.
Destaca ainda que `a confiança da parte na justiça é um fato de fundamental importância para a aferição da parcialidade. A desconfiança fará com que a parte só aceite a decisão como uma imposição ao mais fraco; contrariamente, a confiança pode deixar o vencido até mesmo render-se ao decidido, não como se curva diante da força, mas pelo poder de persuasão que a sentença pode guardar’. E conclui: `assim, à menor desconfiança, o juiz deve ser afastado do feito’.

3DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil, v. 1. 17ª ed. Salvador: Jus Podivm, 2015, p. 404.

O autor chama a atenção para a tendência dos tribunais mais modernos `de deixar de lado a objetividade do motivo, valorizando-se a sensação de desconfiança da parte com relação ao magistrado, o que, obviamente, transborda do elenco arrolado pelo legislador, que não pode, então, ser visto como numerus clausus, sob pena de se admitir seja conduzido e decidido um processo por magistrado que tenha comprometimentos que, aos olhos da lei, poderiam parecer de somenos’. Entretanto, destaca que nenhum comprometimento `é de menor importância a ponto de poder ser relevado, porque a justiça supõe total e absoluta isenção, de modo a dever ser afastado o julgador ainda que não seja parcial a ponto de ser parte, ou ter ligações com as partes, mas também em vista de ter concepção formada acerca do conflito ou das teorias que o envolvam, como, ainda, ter passado que possa fazer supor que a questão posta em juízo lhe seja simpática ou antipática’.
[grifos no original]”
Em segundo lugar, porque não se pode concluir dos elementos dos autos que a presente ação resulte de perseguição motivada por inimizade pessoal, pois a tese ora proposta reflete posicionamento institucional do Ministério Público, consoante demonstrado pela Promotora de Justiça na contestação à Exceção de Suspeição, mediante documentos produzidos pelo Parquet referentes a casos análogos.
Ademais, os Promotores de Justiça Substitutos que assumiram o polo passivo da ação em cumprimento à decisão da Exceção de Suspeição ratificaram os atos da Promotora de Justiça afastada, participando da audiência de instrução e julgamento e postulando pela procedência dos pedidos em alegações finais, nos termos da petição inicial, o que reforça a conclusão de que a pretensão deduzida nos presentes autos reflete posicionamento institucional do Ministério Público, e não simples instrumento de satisfação de querela pessoal.
Desse modo, por não se vislumbrar prejuízo, rejeita-se o

pedido de invalidação do presente procedimento com fundamento na suspeição da Promotora de Justiça signatária da peça vestibular.
Os Apelantes Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira alegam, ainda em sede preliminar, que a Promotora de Justiça subscritora da petição inicial deixou de juntar aos autos portaria de designação ou resolução da Procuradoria Geral de Justiça, o que seria exigível por força de aplicação analógica do art. 254 do CPC/1973, bem como que não teria legitimidade para postular em juízo, pois a demanda teria por objeto apenas direitos individuais disponíveis, tendo agido em desvio de finalidade ao extrapolar os limites da sua competência.
Ambas as alegações já foram repelidas por esta Corte no julgamento do Agravo de Instrumento nº 1.392.090-6. Tratando-se de simples repetição dos argumentos pela parte, cumpre rejeitar a preliminar pelos mesmos fundamentos deduzidos no julgamento do referido recurso:

“Sustentam, inicialmente, que `a douta Representante do Ministério Público insiste em atuar de modo tão descuidado nestes autos, que se atribuiu diversas funções ministeriais específicas, como Defensora do Meio Ambiente, do Consumidor, Habitação e Urbanismo, Patrimônio Público etc, esquecendo-se de juntar aos autos, com sua inicial, uma portaria de designação, ou mesmo uma Resolução advindas da nobre Procuradoria Geral de Justiça, órgão máximo da instituição, para demonstrar, sem sombra de dúvida que está autorizada a assim proceder, na defesa desses ditos interesses e objetivos jurídicos, que são específicos, sabendo-se que na Comarca atuam mais de um Promotor de Justiça.’

Concluem que, aplicando-se analogicamente o art. 254 do Código de Processo Civil4, deve-se exigir do Promotor de

4 Art. 254. É defeso distribuir a petição não acompanhada do instrumento do mandato, salvo: I – se o requerente postular em causa própria; II – se a procuração estiver junta aos autos principais; III – no caso previsto no art. 37.

Justiça prova das suas atribuições, assim como se exige do advogado a apresentação da procuração.

A preliminar não merece ser acolhida.

A exigência de apresentação do instrumento de procuração por parte do advogado se justifica pela necessidade de se comprovar a vontade da parte de que seu interesse seja defendido em juízo pelo causídico postulante.

Já em relação ao Ministério Público, a autorização para atuar em juízo decorre da Constituição Federal (art. 129), não sendo necessária a comprovação de atribuição por meio de portaria de designação, ou documento congênere. Ainda que se possa questionar a atuação de membro do Parquet fora das atribuições que lhe foram confiadas no esquema de repartição de funções dentro da instituição, não se pode falar em exigência de prova das atribuições para atuar em juízo, pois esta, decorrendo da lei, é presumida. Assim, não há que se cogitar de nulidade pelo fato de não ter sido demonstrada documentalmente as atribuições da Promotora subscritora da petição inicial.

Ainda em sede preliminar, alegam os Agravantes que `por outro lado, autorizam a atuação do Ministério Público a defesa dos interesses sociais indisponíveis, valendo destacar que os interesses em disputa são todos disponíveis, pois só irão adquirir tais frações ideais do imóvel e tornar-se coproprietários aqueles que deliberadamente e conscientemente desejarem, já que trata-se de mera relação contratual entre partes definidas, não se podendo, de consequência, invocar também a proteção de interesses metaindividuais como são os difusos, coletivos, mesmo os individuais homogêneos, que emprestariam legitimidade à instituição ministerial para poder residir em Juízo’.

A segunda preliminar também não merece ser acolhida.

A uma, porque, contrariamente ao alegado, não são apenas direitos individuais disponíveis que estão sendo discutidos na Ação Civil Pública de origem, haja vista se prestar também à defesa de interesses difusos, como a ordenação do espaço urbano e a proteção ao meio-ambiente.

A duas, porque, mesmo em relação a direitos individuais homogêneos disponíveis, subsiste a legitimidade do Ministério Público, mormente para a discussão de direitos do consumidor, conforme a jurisprudência do Superior

Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. CONCURSO PÚBLICO.
EXIGÊNCIA NÃO PREVISTA NA LEI DE DIRETRIZES E BASES DA EDUCAÇÃO. 1. A jurisprudência desta Corte vem se sedimentando em favor da legitimidade ministerial para promover ação civil pública com vistas à defesa de direitos individuais homogêneos, ainda que disponíveis e divisíveis, quando na presença de relevância social objetiva do bem jurídico tutelado ou diante da massificação do conflito em si considerado. 2.
Quanto aos requisitos específicos para acesso ao concurso público para preenchimento de vagas de professor, o entendimento do STJ é no sentido de o Poder Público Municipal não poder exigir graduação superior ao que prevê a Lei de Diretrizes e Bases da Educação (Lei n. 9.394/96). 3.
Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1301154/RJ, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/11/2015, DJe 19/11/2015)

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DÉBITOS PRETÉRITOS.
IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. De acordo com a jurisprudência deste STJ, o Ministério Público ostenta legitimidade ativa para a propositura de ação civil pública objetivando resguardar direitos individuais homogêneos dos consumidores. 2. Não é lícito à concessionária interromper os serviços de fornecimento de energia elétrica por dívida pretérita, a título de recuperação de consumo, em virtude da existência de outros meios legítimos de cobrança de débitos antigos não pagos. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. [grifos nossos] (AgRg no AREsp 300.270/MG, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17/09/2015, DJe 24/09/2015)”
Rejeitadas, portanto, as preliminares, pelo que se passa ao exame do mérito.
A grande controvérsia posta na presente demanda diz respeito à natureza jurídica do empreendimento Green Garden Residencial Club, localizado no Município de São Mateus do Sul.

De um lado, o Ministério Público defende se tratar de parcelamento irregular de solo rural para fins urbanos (seja como loteamento, desdobramento ou condomínio horizontal). Os Réus, na sua defesa em juízo, ora sustentam que o empreendimento se apresenta sob a feição de multipropriedade, ora asseveram sua natureza de condomínio voluntário de frações ideais.
Administrativamente, porém, os Réus submeteram a apreciação do empreendimento à Prefeitura Municipal sob a roupagem de condomínio edilício, na forma da Lei nº 4.591/1964 (mov. 1.3). Já a Assessoria Jurídica da Prefeitura Municipal de São Mateus do Sul, ao se manifestar sobre a viabilidade do empreendimento, atribuiu-lhe a natureza jurídica de condomínio horizontal fechado (mov. 1.3/1.4).
Não se trata de simples questão de nomenclatura, visto que a natureza jurídica do empreendimento está em discussão na presente lide em razão da definição do regime jurídico ao qual deve ser submetido, o que definirá a sua legalidade ou ilegalidade.
Sendo diversos os institutos jurídicos aludidos pelas partes, cumpre inicialmente estabelecer as definições técnico-jurídicas de cada um deles, para depois bem poder definir a natureza jurídica do Green Garden Residencial Club.
Inicialmente, cumpre estabelecer as distinções entre condomínio geral ­ que os Réus chamam de “condomínio voluntário em frações ideais” ­ e condomínio edilício (a figura disciplinada pela Lei nº 4.591/1964, citada no pedido administrativo formulado pelos Requeridos junto à Prefeitura de

São Mateus do Sul).
O condomínio geral é disciplinado pelos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil e, consoante a lição de Caio Mário da Silva Pereira, “dá-se (…) quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto”. Esclarece, ainda, que “a cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta. Cada cota ou fração ideal não significa que a cada um dos comproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados contudo na proporção quantitativa em que concorre com os outros comproprietários na titularidade sobre o conjunto”5.
Orlando Gomes explica que, pelo fato de a noção de propriedade, dado o seu caráter exclusivo, ser aparentemente incompatível com a ideia de assenhoreamento por várias pessoas ao mesmo tempo, a figura do condomínio geral se vale da noção de fração ideal, segundo a qual se divide a coisa apenas no plano abstrato e para tanto atribui uma fração ideal a cada um dos titulares, permitindo, porém, que os condôminos exerçam seus poderes e faculdades sobre a totalidade da coisa:

“Duas teorias principais procuram explicar a natureza jurídica do condomínio: a individualista e a coletivista.
A propriedade é um direito exclusivo. Por esta razão,

5PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. IV. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 130.

parece estranho que várias pessoas possam ter simultaneamente o domínio da mesma coisa. Uma excluiria a outra, eis que não pode ser comum o que é próprio por natureza e essência. Para conciliar essa antítese, a teoria individualista divide idealmente a coisa, atribuindo a cada sujeito o direito de propriedade sobre a parte abstrata resultante da divisão ideal. Embora os condôminos exerçam direitos sobre a coisa comum, a rigor, são proprietários de partes abstratamente divididas. Objeta-se que o domínio recaia sobre essa cota-parte ideal, quando, por definição, há de ter por objeto uma coisa. Diz-se, porém, que é uma situação provisória, pois, potencialmente, as partes abstratas tendem à concretização, em face do direito assegurado aos condôminos de pedirem, a todo tempo, a divisão da coisa comum. O caráter de exclusividade do direito de propriedade desaparece temporariamente. A indivisão, na concepção individualista, é um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, à forma normal do domínio.
A teoria coletiva vê na comunhão um só direito, tendo como sujeito a coletividade constituída pelos interessados.
Não há titulares individuais. A coisa é realmente comum.
Numa palavra, a propriedade é coletiva. O bem não pertence a várias pessoas, cada qual tendo a sua parte, mas a todos os comunheiros em conjunto, ainda que não seja orgânico o estado de indivisão. Não há, enfim, justaposição de partes individuais.
A comunhão pode ser concebida ainda como limitação do direito de propriedade. Os direitos concorrentes limitar-se- iam entre si, para coexistirem. E, assim, a cota de cada condômino seria o limite do direito dos outros. É na comunhão forçada que esse sentido de limitação ao direito de propriedade se revela de modo mais incisivo.
As legislações em geral seguem a orientação individualista, admitindo a existência da propriedade dividida em partes ideais, sob o nome de condomínio.
Para definir os direitos e obrigações próprios de uma situação de condomínio, é indispensável ter segura noção de parte ideal. É a fração que, na coisa indivisa, corresponde a cada condômino. Há, portanto, justaposição de direitos de propriedade sobre cotas abstratas. Mas cada proprietário, como esclarece Dekkers, pode se dizer dono, por sua parte, da coisa comum, na sua integralidade. Seu direito não se circunscreve, com efeito, à fração ideal. Estende-se a toda a coisa.”6
6 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 227-228.

De obra de Heloisa Helena Barboza, Maria Celina Bodin de Moraes e Gustavo Tepedino se extrai que “(…) não obstante a divisibilidade quanto ao exercício do direito de propriedade, o condomínio apresenta-se indivisível. Dito de outro modo, o uso e a fruição da coisa comum verificam-se sobre a sua totalidade. O condomínio congrega, assim, a `indivisão da coisa materialmente considerada, mas a divisão das quotas ou frações ideais, i.e., divisão abstrata ou teórica e indivisão material. (…) a coisa que é objeto do condomínio permanece indivisa em todas as suas parcelas, até a menor partícula da sua matéria. Os direitos ou as faculdades que os condôminos têm incidem simultaneamente sobre qualquer parte da coisa comum. Ela é assim, enquanto o condomínio vigora, absolutamente indivisa. (…) Mas, indivisa a coisa, divididas são contudo as partes ideais a que têm direito os condôminos'”7.
O condomínio edilício apresenta roupagem e regime jurídico distintos do condomínio geral. Foi inicialmente previsto no ordenamento jurídico brasileiro na Lei nº 4.591/1964, elaborada com base nos estudos de Caio Mário da Silva Pereira. Com a superveniência do Código Civil de 2002, passou a ser regulamentado pelos seus artigos 1.331 a 1.358, que derrogaram parcialmente a Lei nº 4.591/1964 nesse tocante.
No condomínio edilício, diversamente do condomínio geral, convivem sob a mesma titularidade, a propriedade exclusiva sobre parcela materialmente considerada do bem e o condomínio sobre área comum, correspondente a uma fração ideal atribuída a cada condômino. Explica Caio Mário da Silva Pereira:

“Como autor de obra monográfica em torno do assunto, publicada em 1961 sob o título `Propriedade Horizontal’,

7 BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina Bodin de; TEPEDINO, Gustavo. Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República, v. III. 2ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2014, p. 668.

recebemos o encargo de elaborar `Projeto’ a respeito do condomínio e incorporações, que veio afinal a converter-se na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
No regime do condomínio especial dos edifícios coletivos (também chamado de propriedade horizontal por se ter originado da divisão dos prédios por planos horizontais) a ideia central reside na associação da compropriedade à propriedade exclusiva: o condomínio incide no solo, fundações, paredes-mestras, saguão de entrada, corredores, portas e coisas de uso comum e teto. A propriedade exclusiva tem por objeto a unidade, seja esta o apartamento residencial, seja o conjunto ou a sala de utilização profissional, seja a loja ou o grupo de finalidade comercial, e pode ter acesso à via pública, diretamente como as lojas ou indiretamente como os apartamentos. O condomínio é coativo ou forçado. Ao contrário do condomínio tradicional, é lícito ao proprietário da unidade autônoma ceder com esta o uso das partes e coisas comuns a estranho e imiti-lo na sua posse. As unidades autônomas são tratadas objetivamente como tais, identificadas por indicação numérica ou alfabética, e respondem individualmente pelos tributos.
A cada unidade corresponde uma fração ideal do terreno, e cada comproprietário é obrigado a concorrer com a sua quota para as despesas comuns, na proporção das respectivas frações ideais. [grifos nossos]”8
Conveniente também a menção à doutrina de Orlando Gomes, para quem o condomínio edilício se caracteriza por uma justaposição de propriedades, uma propriedade exclusiva à qual se agrega necessariamente uma fração ideal do condomínio forçado incidente sobre as áreas comuns:

“A divisão de um edifício em apartamentos, salas, conjuntos ou andares é admitida juridicamente sob forma em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio.
A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala, conjunto ou andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o seu exercício limitado pelas obrigações especiais que

8PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. IV. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 138.

decorrem de possui-lo num edifício com outras unidades autônomas. Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente condômino de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçada.
(…) Para caracterização do condomínio em edificações, parte-se da distinção entre o que é privativo e o que é comum.
Privativo, constituindo propriedade autônoma, é, tecnicamente, a unidade, ou seja `a parte de um edifício constituindo objeto de propriedade separada, entidade jurídica distinta do conjunto material a que está ligada, ou, mais sucintamente, a fração autônoma de um edifício’. Na linguagem vulgar, o vocábulo apartamento reserva-se para designar o conjunto de salas e quartos para moradia. Quando se destina a escritório ou se reduz a uma peça, costuma-se chamar sala, ou conjunto, se constituído de várias salas. Às vezes é todo um pavimento que se separa para ser propriedade autônoma. Não se diz, então, que o indivíduo é proprietário de um apartamento, mas, sim, de um andar, ou de um conjunto autônomo.
Comuns são o terreno e tudo no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários. Assim, as fundações, a fachada, telhado, a estrutura de concreto, os muros e paredes divisórias, as escadarias, os elevadores, os vestíbulos, os corredores, e outras partes de utilidade para os seus ocupantes. Não serão suscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.
As partes privativas são objeto de propriedade autônoma. As partes comuns, de condomínio forçado.”9
O condomínio geral e o condomínio edilício, portanto, são institutos jurídicos distintos, cujas diferenças são bem acentuadas por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“Há diferenças marcantes entre o condomínio comum e o condomínio edilício. No condomínio geral instaura-se unicamente o regime de propriedade comum, restando ausente a propriedade individual. No condomínio edilício, ao reverso, os condôminos consideram-se, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas (proprietários individuais sobre partes exclusivas) e

9 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 235-239.

cotitulares das partes comuns. O condomínio edilício, assim, absorve dois regimes: o regime do condomínio, em que as normas do condomínio geral têm caráter supletivo, e o regime da propriedade exclusiva.
De fato, o condomínio edilício é um direito real que advém da combinação de outros dois direitos reais: a propriedade individual sobre as unidades autônomas (terreno, telhado, corredores, fachada). Isto é, há uma verdadeira fusão entre propriedade particular e a propriedade comum, sendo impossível separar juridicamente esse complexo incindível. A fusão da unidade autônoma com as partes comuns provoca a constituição de uma disciplina jurídica especial que demanda estrutura peculiar, formada por uma série de regras que englobam aspectos da propriedade individual e do condomínio ordinário, conforme acentua o caput do art. 1.331 do Código Civil. [grifos nossos]”10
Para completar a análise dos institutos de Direito Privado que interessam à presente demanda, cumpre examinar a figura da multipropriedade, mencionada pelos Réus em suas Apelações.
A figura jurídica da multipropriedade, também denominada time sharing, é relativamente nova, caracterizada pela divisão não espacial, mas temporal da propriedade. Diversas pessoas adquirem um conjunto um mesmo imóvel, sobre a totalidade do qual titularizam a propriedade, mas tem sua fruição limitada a uma determinada fração temporal, que se renova periodicamente. É o que ensinam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“Com o termo multipropriedade, genericamente, designa-se uma relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, coisa esta repartida em unidades de tempo, de modo a permitir que diversos titulares possam utiliza-se daquela coisa com exclusividade, cada um a seu turno, de maneira perpétua ou não.
A multipropriedade, ou time sharing, é um consectário

10FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, v. 5. 13ª ed.
Salvador: Jus Podivm, 2017, p. 690.

da faculdade do titular de dividir o bem. Além de abrigar as possibilidades de desdobramento ou loteamento de bens imóveis e do fracionamento de bens móveis, a faculdade de dividir a propriedade pode se dar no aspecto temporal através da multipropriedade. A possibilidade de vender as unidades para cada mês do ano multiplica a utilização desse dinâmico modelo jurídico que, juntamente com os novos `condomínios fechados’, representa a possibilidade de fracionamento de um bem pelo proprietário sem previsão legal.
Apesar da abertura para a propriedade móvel, é na esfera da multipropriedade imobiliária, como uma espécie de condomínio em propriedade espaço-temporal, que o modelo jurídico encontra abrigo no ordenamento jurídico brasileiro, em razão da segurança jurídica proporcionada pelo registro do título do RGI. Trata-se de um conceito bastante simples para a aquisição do imóvel em que se dividem diferentes aspectos de um mesmo produto, como o preço de aquisição, a manutenção e seu uso. Ao invés de comprá-lo sozinho, o interessado vai adquiri-lo em grupo. Cada proprietário terá uma escritura em que estará registrada a aquisição de uma fração do imóvel e poderá utilizá-lo somente durante determinado período do ano. Nas demais semanas, a casa estará à disposição dos outros proprietários.
(…) Enfim, na multipropriedade incide uma pluralidade de direitos de igual conteúdo sobre um mesmo imóvel, sendo certo que o direito de fruição será exercitado de forma exclusiva e periódica, na forma estabelecida ao tempo da aquisição. A peridiocidade é o traço essencial que confere particularidade a essa propriedade, limitando o seu aproveitamento a intervalos regulares e descontínuos, com início e fim predeterminados. Essa ciclicidade não exclui a faculdade do titular de usufruir as partes comuns da edificação.
(…) Diante da utilidade da multipropriedade em seu perfil de novo modelo econômico de circulação de titularidades, impõe-se o registro no RGI, pois mesmo que não referida no Código Civil, adapta-se à taxatividade do elástico conceito de propriedade. A multipropriedade representa uma espécie de titularidade restrita. Mesmo que comprimida, é propriedade típica, na qual estão presentes todos os atributos desse direito real. Por isso, a multipropriedade se condiciona ao estabelecimento de um condomínio edilício, em que cada unidade autônoma contará com uma pluralidade de titulares, com número determinado e fixo de períodos de utilização.
Não se trata, contudo, do condomínio geral (ou tradicional), nem do condomínio edilício (ou por unidades autônomas),

mas de uma forma mais sofisticada.
O registro da sociedade multiproprietária atua como fator de publicidade, previsibilidade para terceiros e oponibilidade irrestrita. Ao tempo do registro do memorial de incorporação serão inauguradas tantas matrículas autônomas quanto forem os períodos delimitados para cada proprietário.
Afinal, quando o § 1º do art. 1.331 do Código Civil faz menção à propriedade exclusiva das unidades habitacionais, em nenhum momento exclui a possibilidade de tal exclusividade ser temporal e periódica. Estabelecendo-se na convenção de condomínio os períodos de fruição de cada titular, haverá a necessária segurança jurídica, eis que na qualidade de obrigação propter rem a convenção de condomínio possuirá eficácia perante os demais proprietários atuais e futuros.
Por fim, na falta de regulamentação específica da matéria, pode-se utilizar, no que couber, a normativa do Código Civil relativa ao condomínio edilício. Este o direcionamento do Enunciado nº 89 do Conselho da Justiça Federal: `O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo’.”11
Devidamente caracterizada tais figuras, cabe examinar os institutos de Direito Urbanístico pertinentes à lide, para, em seguida, ser possível abordar a figura do “condomínio horizontal fechado”, para cuja compreensão é necessário o exame das suas dimensões privada e urbanística.
O Ministério Público imputa aos Réus a realização de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos.
Convém lembrar que o parcelamento do solo urbano, constitui competência dos Municípios, nos termos do art. 30, VIII, da Constituição Federal12, é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/1979,
11 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, v. 5. 13ª ed.
Salvador: Jus Podivm, 2017, p. 278-282.
12 Art. 30. Compete aos Municípios:

(…)

consiste na divisão de uma gleba em lotes destinados a edificação. Como instrumento de ordenação do espaço do urbano e submete-se às normas do Direito Urbanístico, diversamente do parcelamento rural.
Segundo José Afonso da Silva, “parcelamento urbanístico do solo é o processo de urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas. Importa na mudança das dimensões ou confrontações dos imóveis para fins de urbanificação. Gleba é a área de terra que não foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento. Falamos em parcelamento urbanístico do solo para disntingui-lo do parcelamento da terra para fins rurais que é assunto de direito agrário, enquanto aquele é de Direito Urbanístico e direito civil”13.
Ainda segundo José Afonso da Silva, é possível, sob determinadas condições e mediante prévia aprovação do projeto pelo INCRA, que haja parcelamento de solo rural com finalidade urbana, nos moldes disciplinados pela Lei nº 6.766/1979:

“O parcelamento poderá verificar-se na zona urbana como na zona rural. No primeiro caso, pode manifestar-se em qualquer de suas formas (arruamento, loteamento, desmembramento ou desdobro do lote) e o respectivo plano e plantas ficam sujeitos à aprovação da Prefeitura, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias, militares e, desde que se trate de área total ou parcialmente florestada, as autoridades florestais. O parcelamento fora do perímetro urbano, destinado à expansão residencial e comercial, à implantação de indústrias, à formação de núcleos urbanos ou à formação de sítios de recreio, além da necessidade de obediência às condições gerais de
VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; 13 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995,

p. 294.

urbanificação estabelecidas pela Prefeitura Municipal em que estiver localizado o imóvel rural, dependerá, ainda, de prévia aprovação do respectivo projeto pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Para ser aprovado, o projeto deverá referir-se a área que: I ­ por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização (`retius’: planos urbanísticos do Município, em harmonia, agora, com o art. 3º, `caput’, da Lei 6.766/79); II ­ seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária; III ­ comprovadamente, tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento agrícola, comprovação que será feita pelo proprietário ou pela Municipalidade em circunstanciado laudo, assinado por técnico habilitado, cabendo ao INCRA a constatação de sua veracidade.”14
O parcelamento do solo urbano pode ser feito através das figuras do loteamento ou do desdobramento, que se distinguem pelo aproveitamento ou não da malha viária existente, conforme o art. 2º, §§ 1º e 2º da Lei nº 6.766/1979:

Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Pontuando as diferenças entre loteamento e

14 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 295.

desdobramento, Hely Lopes Meirelles ensina que “loteamento urbano é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis (lotes), com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão de área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes. O loteamento e o desmembramento constituem modalidades de parcelamento do solo, mas apresentam características diversas: o loteamento é meio de urbanização, e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e alienação dos lotes aos interessados; o desmembramento é apenas repartição da gleba, sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, doação etc) como por imposição judicial (arrematação, partilha etc), em ambos os casos sem qualquer transferência de área ao domínio público. Há ainda o arruamento, que é unicamente abertura de vias de circulação na gleba, como início de urbanização, mas que, por si só, não caracteriza loteamento ou desmembramento, e tanto pode ser feito pelo proprietário, com prévia aprovação da Prefeitura e transferência gratuita das áreas das ruas ao Município, como pode ser realizado por este para interligação do seu sistema viário, caso em que deverá indenizar as faixas necessárias às vias públicas. Assim, pode haver arruamento sem loteamento ou desmembramento, mas não pode haver aquele ou este sem vias públicas, abertas anteriormente ou concomitantemente com o parcelamento da gleba”15.
Visando principalmente aumentar a sensação de segurança de alguns e criar guetos de conforto e privacidade distintas da população em geral, surgiram no mercado imobiliário urbano os chamados 15 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 17ª ed. São Paulo: Malheiros, 2014, p. 581-582.

“loteamentos fechados”, também denominados por alguns de “loteamentos especiais” ou “condomínio fechados” ­ embora haja quem atribua a esta última expressão um significado diferente, consoante será adiante abordado.
São empreendimentos com finalidades semelhantes aos loteamentos, ou seja, a subdivisão de uma gleba para edificação, mas que, diversamente dos idealizados pela Lei 6.766/1979, tornam-se “ilhas” dentro do espaço urbano, com alguns equipamentos e serviços urbanos próprios e exclusivos, na medida em que são murados, restringem o acesso aos moradores e pessoas por eles autorizadas.
No loteamento previsto na Lei 6.766/1979 haverá abertura de novas vias de circulação e estas, nos termos do seu art. 4º, IV, “deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local”. O novo loteamento, portanto, se integrará ao espaço urbano ­ geralmente seguindo diretrizes estabelecidas pelo Município- criando vias de circulação acessíveis a todos que de qualquer forma precisam se deslocar pela cidade.
Nos loteamentos fechados, diversamente, as vias internas não são articuladas com as vias urbanas já existentes e tem o seu acesso e circulação restritos aos moradores e pessoas autorizadas, dentro dos limites físicos delimitados por cerca ou muro, segundo regras e controles definidos pelo próprio condomínio.
Os loteamentos fechados surgiram nas cidades ao arrepio de legislação federal que lhes desse suporte. Consoante pontua Hely Lopes Meirelles, alguns destes constituem verdadeiros loteamentos na forma da Lei nº 6.766/1979, com a peculiaridade de serem murados, havendo

transferência gratuita de áreas públicas pelo loteador ao Poder Público, mas com outorga de uso destas concedida em favor dos moradores; outros “loteamentos fechados” assumem roupagem de condomínio edilício (art. 8º da Lei nº 4.591/196416), remanescendo toda a área interna sob a propriedade dos moradores:

“Loteamentos especiais vêm surgindo cada vez mais, principalmente nos arredores das grandes cidades, em razão da busca por maior segurança, privacidade e qualidade de vida. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, estando consagrado o uso da denominação loteamento fechado ou condomínio fechado, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para autossuficiência da comunidade. De modo geral, são de duas espécies: (1) aqueles em que o parcelamento do solo se faz de conformidade com a Lei 6.766/1979, com a aprovação da Prefeitura, e esta outorga o uso das ruas e praças mediante concessão ou permissão; (2) aqueles que mantêm toda a área como propriedade particular, inclusive as vias internas, instituindo uma forma de condomínio relacionada com casas que constituem unidades autônomas ao lado de frações ideais nas áreas comuns (ruas, praças e equipamentos de uso coletivo), de copropriedade de todos, tendo como modelo o condomínio edilício, tudo objeto de registro no registro de imóveis. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal para discipliná-los, mormente quanto aos encargos de segurança, higiene, coleta de lixo,

16 Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

limpeza e conservação de vias, serviços de água e esgoto, que tanto podem ficar com a Prefeitura, mediante remuneração dos serviços, como com os dirigentes da comunidade, mediante convenção contratual.”17
José Afonso da Silva, examinando a segunda modalidade de loteamento especial referida por Hely Lopes Meirelles, critica o uso abusivo do art. 8º da Lei nº 4.591/1964 por alguns empreendedores, que, extrapolando a finalidade da regra de Direito Privado, criam espaços que materialmente se assemelham aos loteamentos, mas, por adotar a forma condominial, acabam por burlar às normas de Direito Urbanístico, prejudicando a ordenação e o adequado planejamento do espaço urbano:

“A denominação loteamento fechado vem sendo atribuída a certa forma de divisão de gleba em lotes para edificação, que, embora materialmente se assemelhe ao loteamento, na verdade deste se distancia no seu regime como nos seus efeitos e resultados. Não se trata, por isso, de instituto do parcelamento urbanístico do solo, ainda que possa ser considerado uma modalidade de urbanificação, porque se traduz num núcleo populacional de caráter urbano.
Modalidade especial de aproveitamento do espaço, não pode o Direito Urbanístico desconhecê-la, a despeito de reger-se por critérios de direito privado entre nós, sob forma condominial.
Então, o chamado `loteamento fechado’ constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos. O terreno, assim, `loteado’, não perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformação jurídica. Diferente do processo de loteamento propriamente dito, em razão do qual `o terreno loteado perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas; inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos que

17 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 17ª ed. São Paulo: Malheiros, 2014, p. 585-586.

passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e da orbe municipal.
Sua disseminação no território nacional vem criando sérios problemas jurídico-urbanísticos, por falta de regulamentação adequada que dê atenção a seu aspecto urbanístico, mormente quando se desenvolve dentro do perímetro urbano. Bem lembra Álvaro Pessoa: `As questões que emergem da modalidade de expansão urbana denominada condominial são sobretudo as seguintes: ocorrência de praças e ruas particulares (não são logradouros públicos); possibilidade de bloquear o acesso ao condomínio aos comuns do povo, através de portão ou portaria dividindo solo público ou privado; e, por último, mas não menos importante, impedir a passagem para a praia através do imóvel particular de propriedade do condomínio’.
Na verdade, como as chamadas `urbanizaciones privadas’ espanholas, também os nossos ditos `loteamentos fechados’ oferecem duas vertentes que devem ser tratadas conjuntamente: `a) De uma parte, deve abarcar a solução dos problemas que tais urbanizações suscitam para as Corporações locais quanto ao planejamentos dos núcleos, ao controle de sua execução, à manutenção e conservação dos serviços, à cessão dos espaços, à polícia urbana e administrativa e, em geral, a toda questão econômica e técnica de inserção comunitária e administrativa do novo núcleo dentro do limite municipal com o devido encaixe na vida e organização local; b) Ao mesmo tempo deve contemplar a ordenação legal que regule as relações jurídicas privadas que se estabelecem na co-propriedade, administração, uso e conservação dos elementos privativos e dos comuns que integram a urbanização, entre os proprietários e a respeito dos futuros adquirentes das parcelas, edifícios ou partes destes’.
Para isso, no entanto, é indispensável estabelecer uma legislação que inclua tais `loteamentos fechados’ como uma espécie de loteamento, com dimensão civil, no aspecto das relações negociais sobre parcelas de terrenos, e dimensão urbanística, no que tange à sua característica de instrumento de desenvolvimento urbano e de urbanificação, portanto. Em lugar de condomínio de puro direito privado, como hoje, nos termos do art. 8º da Lei 4.591, de 16.12.1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), passaremos a ter um condomínio urbanístico, que fique sob o controle das Municipalidades.
O regime jurídico dessa modalidade de desenvolvimento urbano, como acabamos de indicar, é o de direito privado com base no art. 8º da Lei 4.591/64, com

natureza jurídica, como visto, de condomínio privado, natureza que não é adequada a qualquer forma de desenvolvimento urbano, que, caracterizando-se como espécie de ordenação do solo, há que entrar no campo da atividade urbanística do poder público, sujeita ao regime do direito público (Direito Urbanístico).
O mencionado artigo 8º declara, no caput e suas alíneas, o seguinte:

`Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.’

Esse dispositivo, na real verdade, tem sido usado abusivamente para fundamentar os tais loteamentos fechados. Foi ele estabelecido certamente, não para tal finalidade, mas para possibilitar o aproveitamento de áreas de dimensão reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento, permitam a construção de conjuntos de edificações, em forma de vilas, sob regime condominial. Em situação como essa, a relação condominial é de grande utilidade, como na chamada propriedade horizontal. Quando, no entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão das quadras em lotes, com aproveitamento das vias de circulação oficial preexistentes, então aquele dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento espacial, em forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico do solo, que há de

reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de urbanificação. Temos tido `loteamentos fechados’ até como mais de mil casas de residência, com arruamentos e tudo o mais que é próprio do processo de loteamento. As Prefeituras deverão negar autorização para esse tipo de aproveitamento do espaço urbano, exigindo que se processe na forma de plano de arruamento e loteamento ou de desmembramento, que não se admite sejam substituídos por forma condominial, como se vem fazendo. Vale dizer, os tais `loteamentos fechados’ juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo.
Na modalidade de aproveitamento condominial de espaço, prevista no art. 8º da Lei 4.591/64, temos uma situação complexa configurada pela existência de unidades autônomas (casas térreas ou assobradadas ou edifícios ou ambos), uma parte de terreno edificada, uma parte de terreno reservada como utilização exclusiva para jardins ou quintais, uma fração ideal sobre a qual se constitui o condomínio (edifício com unidades autônomas: apartamentos) e ainda áreas que constituem passagens comuns para as vias públicas ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso a praia, a pontes, a lugar aprazível.”18
O Autor alerta para os conflitos inerentes à figura dos loteamentos fechados, que contrapõem o interesse privado dos empreendedores na exploração econômica máxima da gleba ao interesse público na ordenação adequada e planejada do espaço urbano. Conclui, assim, que as Prefeituras somente devem aprovar os condomínios fundamentados no art. 8º da Lei nº 4.591/1964 em áreas que não comportem loteamento ou desmembramento, impedindo que o “loteamento fechado”, sujeito apenas às normas de Direito Privado, substitua ou prejudique o planejamento urbanístico instrumentalizado pelas leis de parcelamento do solo, mesmo quando sua

18 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 313-316.

implantação se dê fora do perímetro urbano, visto que, cedo ou tarde, problemas urbanísticos surgirão a demandar intervenção do Poder Público:

“Os conflitos de interesse urbanístico, relativamente aos chamados `loteamentos fechados, começam com a sua legitimidade. Como dissemos antes, eles estão se desenvolvendo com base em um texto legal que não lhes serve de fundamento. O regime condominial, previsto no art.
8º da Lei 4.591/64, não poderá substituir o processo de loteamento (arruamento e divisão subsequente das quadras em lotes) ou o desmembramento (divisão em lote com o aproveitamento do sistema viário existente). Portanto, somente poderá ocorrer o aproveitamento condominial de espaço nos casos em que a área não comporta qualquer daquelas formas de parcelamento do solo. A ilegitimidade não desaparece pelo fato de lei municipal admiti-los, pois, sendo de natureza condominial, o Município não tem competência para regular tal matéria. Assim, a aprovação municipal também não a exclui.
(…) Esses problemas não deixarão de existir, entre outros, mesmo se se tratar de `loteamento fechado’ fora do perímetro urbano ou de expansão urbana. É que sempre constituirá, sociologicamente pelo menos, um núcleo urbano com necessidades urbanas e, portanto, manifestação do desenvolvimento urbano, especialmente se construído para residência permanente, o qual, mais cedo ou mais tarde, vai requerer a intervenção municipal, para suprir deficiências do regime condominial de natureza privada e para corrigir distorções urbanísticas decorrentes do interesse econômico que moveu os organizadores, incorporadores e executores da obra. Por essas razões é que as Prefeituras deverão procurar regular a matéria em suas leis urbanísticas, de modo a evitar problemas futuros, submetendo esse tipo de aproveitamento de espaço, para fins habitacionais e outros de natureza urbana, a controle de direito público, ainda quando certas relações entre os adquirentes de lotes na área se rejam por normas de direito condominial, conforme o permitir a legislação federal pertinente, que, nos limites que vem sendo utilizado o chamado `loteamento fechado’, não há de ser o art. 8º da Lei 4.591/64, consoante já demonstrado.”19
Com semelhante entendimento, Cristiano Chaves de

19 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 316-317.

Farias e Nelson Rosenvald admitem a licitude dos “condomínios de casas” organizados sob o regime da Lei nº 4.591/1964, que propõem ser chamados de “condomínios fechados”, para diferenciá-los dos “loteamentos fechados”, figura por eles não reconhecida, na esteira do pensamento de José Afonso da Silva.
Sustentam que os condomínios fechados devem obedecer a legislação urbanística específica produzida pelo Município, e não à Lei nº 6.766/1979, remanescendo todas vias internas sob propriedade privada, ao contrário do loteamento, o que reclama o integral custeio dos serviços urbanos pelos próprios moradores. Confira-se:

“Cabe ainda diferenciar o condomínio de prédio de andares com o condomínio de casas, ou o popular `condomínio deitado’. Ele se refere a casas térreas, vinculando-se o terreno a um plano de construção e não, simplesmente, a lotes de terreno, como na Lei de Parcelamento (Lei nº 6.766/79). O proprietário poderá erigir a sua casa, que será uma unidade autônoma, nela se incluindo jardim, quintal e tudo o mais que sirva à utilização exclusiva de seu titular, além de uma parte ideal na totalidade do terreno e na coisa comum. A edificação adere ao lote e será erigida nos moldes do projeto específico descrito na convenção condominial. Espelhou-se a lei na ideia das vilas, como nos clubes de campo, nos quais convivem residências particulares e isoladas com áreas comuns, de convívio geral (piscina, salão de jogos e festas). Ao contrário do loteamento fechado, em nenhum momento a propriedade das vias e equipamento comunitário será transferida ao poder público. O acesso de pessoas e veículos é controlado, as vias são particulares. A aprovação do projeto se submete à Lei nº 4.591/64, em especial ao seu art. 8º, e ao Código Civil, não à lei de loteamentos. O município deverá produzir legislação urbanística específica permitindo a implantação de condomínio de lotes, que seguirão aquilo que preconizar a legislação de condomínio.
Vale a lição de Caio Mário da Silva Pereira: `Diversamente da propriedade horizontal típica, em que cada unidade se vincula apenas a cota ideal de terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte do terreno edificado, uma parte de terreno reservada como de utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda fração ideal sobre o que constitui o condomínio. Se nesses conjuntos houver edifício de dois ou mais pavimentos, será

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação àquela que eventualmente for de propriedade exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal da totalidade do terreno e das partes comuns, que corresponderá a cada unidade’.
O condomínio por unidades autônomas é a estrutura jurídica adequada para atender a demanda social que atualmente é suprida pelo fechamento de loteamentos. Isso porque, nesse condomínio, as vias de circulação e demais áreas são de propriedade privada dos donos dos lotes, de modo que, de uma parte, eles têm poder legal de controlar o acesso de estranhos e, de outra parte, são obrigados por lei a pagar as despesas dos serviços comuns, circunstâncias que afastam as controvérsias judiciais comuns nos `loteamentos fechados’. O condomínio por unidades autônomas é espécie de direito de propriedade regulada pelo Código Civil. É empregado preponderantemente em edifícios de apartamentos, mas também é legalmente aplicável em glebas de terra, desde que divisíveis. Em ambas as situações coexistem, em relação a um mesmo conjunto imobiliário, o direito de propriedade exclusiva (unidades autônomas) e o direito de propriedade comum (vias de circulação, portaria, praça etc). Nos edifícios, as unidades autônomas são os apartamentos; nas glebas de terra, os lotes. Alguns municípios já regulamentaram a implantação de condomínio, mas as normas existentes são esparsas e assistemáticas.”20
Registre-se, porém, que não é pacífico o entendimento sobre a ilicitude dos loteamentos fechados, havendo quem os admita ao lado dos condomínios fechados, sendo os primeiros regidos pela Lei nº 6.766/1979 e os segundos pela Lei nº 4.591/1964. In verbis:

“Apesar da redescoberta desse instituto, a utilização da instituição de condomínio não pode ser aplicada como forma de burlar a legislação, sobretudo a lei dos loteamentos (Lei 6.766/1979).
A alta valorização imobiliária dos denominados loteamentos fechados fez surgir vários questionamentos sobre a legalidade de tal instituto e sobre a possibilidade de se instituir um condomínio horizontal de lotes, onde se pudesse aplicar não a Lei 6.766/1979, mas sim a Lei 4.591/1964.

20FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, v. 5. 13ª ed.
Salvador: Jus Podivm, 2017, p. 748-749.

Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho argumenta que o fechamento dos loteamentos não é reconhecido pela legislação federal, representando um contrassenso defendê-los, já que os loteamentos são, na sua essência, abertos.
Os loteamentos fechados estariam permitidos pelo direito à segurança previsto no art. 6º da CF. Contudo, o fechamento de ruas colidiria com direitos fundamentais igualmente estabelecidos na Carta Magna e, por meio da ponderação, constatar-se-ia que o direito de poucos (condôminos) não poderia prevalecer sobre o direito de muitos (o restante da população).
O município deve contar com previsão legislativa expressa que preveja a admissibilidade de loteamentos fechados, para que sejam acatados pelo registrador imobiliário.
Os municípios, em regra, não permitem o fechamento de ruas que se interligam, permitem sim o fechamento de ruas internas que serão criadas por ocasião da implantação do loteamento fechado.
As regulamentações estaduais têm grande preocupação com o tema. As Normas de Serviço do Estado de São Paulo, por exemplo, para coibir qualquer abuso, dispõem, em seu Capítulo XX, item 171, que:

`É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.’

Apesar de algumas opiniões divergentes, como a anteriormente exposta, o registro de loteamentos fechados é admitido e será utilizada a Lei 6.766/1979 para realizá-lo. Não se deve confundir loteamento fechado com o condomínio horizontal, este regulado pelo art. 8º da Lei 4.591/1964, podendo-se citar, para uma melhor diferenciação dos institutos, algumas características dos loteamentos fechados: a) A venda é de lotes, ou seja, não há casas ou edificações erguidas sobre eles; b) O empreendimento é aprovado de acordo com a Lei 6.766/1979, passando as vias de circulação e os equipamentos de lazer para o domínio público, da municipalidade; c) Fechamento do perímetro da gleba que foi loteada, com entrada controlada em portão de acesso;

d) Concessão ou permissão de uso das áreas públicas internas aos condôminos.
Além de não se confundirem os dois institutos acima, é importante lembrar que é possível ainda o registro de condomínio horizontal de lotes, observando-se a Lei 4.591/1964, em que: `o próprio lote constitui a unidade autônoma com área privativa e fração ideal de participação, calculada em função da área do terreno, nas coisas comuns condominiais, constituídas estas, normalmente, de portões, muros, guaritas de segurança, vias de acesso e circulação, saneamento e iluminação, áreas de lazer, todas elas de uso privativo dos condôminos, posto que, não se tratando de loteamento, esses equipamentos não passam aos domínio e uso públicos, mas permanecem na fruição privativa dos condôminos’.
Nesses casos de condomínios horizontais de lotes, os cálculos e as frações ideais para o registro da incorporação do empreendimento serão feitos com base na área dos lotes, permanecendo inalteráveis, mesmo que haja alteração nas áreas edificadas.
E para que não paire nenhuma dúvida quanto à possibilidade de registro desses condomínios de lotes, as Normas de Serviço do Estado de São Paulo dispõem, no item 222.2 do Capítulo XX, que: `Nas incorporações de condomínio de lotes, a que se refere o art. 3.º do Decreto-lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, a execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação, para fins de instituição e especificação do condomínio’.”21
O fato é que o condomínio fechado acomoda em seu interior murado um determinado número de habitantes que, apesar de assumirem o custo e a manutenção da pavimentação, áreas comuns, etc., gera outras demandas difusas (iluminação pública, transporte coletivo, coleta do lixo, etc,) que são financiadas pela Municipalidade. Quase sempre interrompem ou dificultam o deslocamento dos moradores do entorno, especialmente dos veículos de serviço e de transporte coletivo cujos custos são pagos pela população em geral.

21 MOTA, Júlia Cláudia Rodrigues da Cunha. A importância da instituição de condomínio nas relações jurídicas privadas. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT, ano 37, vol. 77, jul- dez 2014. Consultado eletronicamente pela Biblioteca Digital Thomsom Reuters PROVIEW.

Estão assim esclarecidos os conceitos de parcelamento do solo urbano, condomínio fechado e multipropriedade, à luz dos quais será examinado este caso concreto.
A primeira idéia do enquadramento do empreendimento é dada pelas partes Adayr Cabral Filho e Zirlei Cleber da Silva Barros quando submeteram à apreciação da Prefeitura Municipal de São Mateus do Sul a planta do empreendimento Green Garden Residencial Club, nos termos que preferiram utilizar no requerimento administrativo (mov. 1.3):

“Servimo-nos do presente para apresentar a esta Prefeitura Municipal a planta geral de demarcação das unidades unifamiliares e planta urbanizada do condomínio Green Garden Residencial Club, visando à ciência e aprovação desta municipalidade, para fins de Registro no Cartório de Registro de Imóveis e aprovação de projeto elétrico junto à Copel.
Salientamos que o empreendimento segue as diretrizes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nos termos da minuta de convenção que instrui o presente. [grifos nossos]”
Anexo ao pedido consta croqui com demarcação de parcelas retangulares do terreno (unidades unifamiliares numeradas de 1 a 50), vias de circulação interna, portaria e áreas para desfrute comum (cancha de esportes, salão de festas, piscina etc).
Do mov. 1.3 também se extrai a Convenção de Condomínio do Green Garden Residencial Club, que fixa a submissão do empreendimento ao regime da Lei nº 4.591/1964, atribuindo aos condôminos a propriedade exclusiva das 50 (cinquenta) unidades unifamiliares delimitadas no projeto arquitetônico e o condomínio forçado sobre as áreas comuns, discriminadas no seu art. II:

“Artigo I ­ O imóvel situado na PR 151, KM 153, Colônia Taquaral, São Mateus do Sul, Paraná, fica submetido ao regime instituído pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e demais disposições aplicáveis à espécie, passando a existir como condomínio GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB.
Parágrafo único ­ O condomínio GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB, mencionado no presente artigo é composto por 50 (cinquenta) unidades unifamiliares, conforme planta anexada ao presente, além de área comum destinada à circulação de lazer.

Artigo II ­ São partes comuns do condomínio GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB, inalienáveis e indivisíveis, destacadas das respectivas unidades, por qualquer dos condôminos, as previstas no Artigo Terceiro da Lei nº 4.591, de um modo especial: a) o terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, as paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituindo condomínio de todos; b) os encanamentos de água, luz e força, esgotos e telefones, bem como as instalações respectivas, até o ponto de intersecção com as ligações de propriedade dos comunheiros; c) os condutores de água pluviais; d) as vias e áreas de circulação; e) jardins, pomares, hortas e áreas de arborização, situados além dos limites da unidade individual.

Artigo III ­ São partes de propriedade exclusiva dos condôminos as unidades indicadas pela numeração correspondente ao Projeto Arquitetônico, arquivado como parte do presente, com todas as instalações internas, encanamentos, tubulações, etc, até suas intersecções com as partes respectivas de propriedade comum. [grifos nossos]”
O modo como o empreendimento foi apresentado ao Município de São Mateus do Sul, leva a conclusão deque se trata de condomínio fechado ­ de acordo com a nomenclatura proposta por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald ­, ou seja, condomínio de casas regido pelo art. 8º da Lei nº 4.591/1964. Não somente pelo fato de que a referida lei foi expressamente citada no pedido administrativo e na Convenção de Condomínio,

como pelo fato de que a descrição da composição do condomínio constante dos artigos destacados da Convenção corresponde ao regime jurídico do condomínio edilício ­ aplicável ao condomínio fechado ­, ou seja, cada condômino é titular da propriedade exclusiva de uma das 50 unidades unifamiliares delimitadas no projeto arquitetônico e de fração ideal da área comum, em condomínio forçado.
Tanto é assim que foi sob esta roupagem que a Assessoria Jurídica da Prefeitura de São Mateus do Sul se manifestou favoravelmente à viabilidade jurídica do empreendimento, qualificando-o como “condomínio horizontal fechado”, figura que tem disciplina específica na Lei Complementar Municipal nº 027/2006 (mov. 1.4):

“No caso em tela, de implantação de condomínio horizontal fechado, ainda que em zona rural, devem ser observadas as disposições legais previstas no Capítulo XII da LC 027/06 já referida, no que tange aos projetos de condomínio horizontal (arts. 71 e seguintes), as quais seguem abaixo transcritas para facilitar a consulta: (…) Ante o exposto, opino pela possibilidade de implantação do condomínio horizontal fechado, com fins urbanos (residencial) em área rural do Município de São Mateus do Sul, tal como pretendido no presente procedimento, como forma excepcional de uso do solo, lastreada no art. 53 da Lei 6.766/79, desde que obedecidas todas as demais normas legais aplicáveis, nos termos da fundamentação.”
Ocorre que, nas tratativas com os consumidores, o empreendimento foi apresentado sob outra roupagem.
Vejam-se inicialmente os informes publicitários reproduzidos nos movimentos 1.2 e 1.5:

“O Green Garden Residencial Club conta com frações ideais a partir de 1200 m² de área exclusiva, criados em

perfeita harmonia com o meio ambiente e com completa Infraestrutura, desenvolvido cuidadosamente para receber sua família.
A 4 Km da cidade, você encontrará um verdadeiro club de lazer, com um espaço reservado para a casa dos seus sonhos.”
A locução “fração ideal de área exclusiva” é ambígua e confusa, conjugando aparentemente duas noções incompatíveis: fração ideal e área exclusiva. A fração ideal é a designação da atribuição da propriedade comum, não da propriedade exclusiva. No condomínio geral recorre-se a essa ficção justamente porque os condôminos não são proprietários exclusivos, pois o uso e a fruição que a cada um deles compete recai sobre toda a coisa, que é indivisa no plano material. Assim também se passa no condomínio edilício, que conjuga propriedade exclusiva, de um lado, no que tange à unidade de uso e fruição exclusiva do condômino (apartamento, sala comercial, casa etc), e fração ideal sobre a propriedade comum, de outro, correspondente ao condomínio forçado sobre as parcelas indivisas da coisa (áreas de lazer, de circulação, muro, portaria etc).
Do informe publicitário veiculado pelos Requeridos, portanto, não é possível identificar o regime jurídico do empreendimento Green Garden Residencial Club, por não corresponder a nenhuma categoria jurídica conhecida, podendo inclusive induzir compradores a erro.
Nos negócios jurídicos celebrados com os adquirentes das unidades repete-se a confusão.
O instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado por Adayr Cabral Filho, Tarcila Santos Teixeira e Zirlei Cleber da Silva Barros com André Olivério Padilha e Natália Vanessa de Oliveira Padilha pactua a obrigação dos vendedores de registrarem o Condomínio Green
Garden Residencial Club nos termos da Lei 4.591/64 (mov. 1.9):

“CLÁUSULA PRIMEIRA ­ IMÓVEIS I ­ O CONDOMÍNIO E A FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO OBJETO DO PRESENTE I.1 ­ OS VENDEDORES, em áreas de terras da qual são senhores e legítimos possuidores, registrarão o Condomínio denominado GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB, tudo nos termos do Código Civil e da Lei 4.591/64, junto à matrícula 2.651 do Registro de Imóveis de São Mateus do Sul.
I.2 ­ Dentre as frações integrantes do aludido Condomínio, destaca-se que é objeto do presente, descrito e caracterizado no item 04.1, do Quadro Resumo”
Consoante já visto, a Lei 4.591/64 regulamenta o condomínio edilício, que conjuga propriedade exclusiva da unidade com fração ideal do condomínio forçado incidente sobre as áreas comuns.
Ocorre que o quadro resumo do compromisso de compra e venda anexo ao referido instrumento designa a compra e venda de duas frações ideais, uma “individual” e outra “nas áreas em condomínio destinadas ao uso comum” (mov. 1.9):

“04 ­ IMÓVEIS OBJETO DESTE CONTRATO:

4.1 ­ FRAÇÃO IDEAL INDIVIDUAL Nº 30 (trinta), contendo área de 1.928,93 m² (um mil, novecentos e vinte e oito e noventa e três metros quadrados) do CONDOMÍNIO GREEN GARDEN, que assim se confronta (conforme planta de demarcação das frações): FRENTE: 35,00 metros em linha reta, confrontando com a via de circulação interna.
LADO DIREITO: 49,52 metros em linha reta, confrontando com a via de circulação interna.
LADO ESQUERDO: 55,68 metros em linha reta, confrontando com o lote nº 31.
FUNDOS: 31,74 metros em linha reta, confrontando com o lote nº 19.

4.2 ­ FRAÇÃO IDEAL de 1.104,68 m² (um mil, cento e quatro

e sessenta e oito metros quadrados) nas ÁREAS EM CONDOMÍNIO DESTINADAS AO USO COMUM, doravante denominadas `Áreas de Uso Comum’. Tais áreas estão descritas no Memorial Descritivo das Obras relativos ao condomínio (Anexo 6).
As obras de infraestrutura e implantação do Condomínio, conforme Projeto Arquitetônico constante do `anexo 3′, serão executadas pelos VENDEDORES perante o (a,s) ADQUIRENTE (s).
O CONDOMÍNIO GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB funcionará nos termos do Código Civil Brasileiro e será averbado na matrícula 2.651, do Cartório de Registro Geral de Imóveis de São Mateus do Sul, Estado do Paraná, conforme minuta de convenção anexada ao presente.

(…)

8.1 ­ É condição essencial do presente negócio que o (a,s) ADQUIRENTE (S) da fração ideal de terreno do condomínio GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB, seja (m), também, o (a,s) ADQUIRENTE (S) de Fração Ideal de terreno de Áreas em Condomínio, destinadas a circulação e lazer, objeto deste contrato. Tal fração ideal será proporcional ao tamanho do terreno adquirido. No caso de sucessão, seja a que título for, será obrigatória e automática a transferência de direitos ou de titularidade, tanto da fração ideal na Área de Circulação e Lazer como da fração ideal do terreno, de forma a sempre coincidir que o titular de direitos ou de propriedade da Fração Ideal seja o mesmo da Fração Ideal na Área de Lazer, na mesma proporção que a retro mencionada.
Outrossim, no caso de rescisão do presente Contrato esta abrangerá tanto a Fração Ideal do terreno quanto a correspondente Fração Ideal na Área de Circulação e Lazer.”
A simples leitura do item 4.1 revela que a “fração ideal individual nº 30” não pode ser assim denominada.
A categoria “fração ideal”, conforme já demonstrado, é uma abstração que viabiliza a existência da propriedade comum. A titularidade da fração ideal atribui ao condômino um poder jurídico “não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade”, conforme a supracitada doutrina de Caio Mário da Silva Pereira, segundo o qual “cada cota

ou fração ideal não significa que a cada um dos comproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados contudo na proporção quantitativa em que concorre com os outros comproprietários na titularidade sobre o conjunto”.
A “fração ideal individual” descrita no anexo do instrumento de compromisso de compra e venda não se trata de uma fração ideal da propriedade ­ como é a fração ideal descrita no item 4.2 ­, mas de verdadeira fração material do bem, localizada espacialmente mediante a indicação do número do lote (nº 30) e das suas respectivas confrontações e que algumas leis municipais classifica como sublote.
Não fosse o detalhe de constar no item 4.1 a locução “fração ideal”, tratar-se-ia inequivocamente de compromisso de compra e venda de unidade em condomínio edilício, pois o conteúdo das cláusulas revela a alienação de uma área para uso exclusivo do adquirente somada a fração ideal da área comum, sendo vedada a sua alienação separadamente.
O contrato de autorização de venda de imóveis celebrado por Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira com a CBX Imóveis também traz toda a aparência de tratar de um condomínio edilício nos termos da Lei nº 4.591/1964, pois traz a especificação das unidades autorizados à venda com a correspondente “área exclusiva”, “área comum” e “área total da unidade”22.
22″Autorizo a CBX IMÓVEIS (…), doravante denominada CONTRATADA, a vender o imóvel abaixo descrito: CONDOMÍNIO GREEN GARDEN RESIDENCIAL CLUB, sendo os terrenos, conforme descrição abaixo:” Nº DO LOTE ÁREA EXCLUSIVA ÁREA COMUM (m²) ÁREA TOTAL DA PREÇO (R$) (m²) UNIDADE (m²)

O próprio adquirente André Olivério Padilha, ouvido em juízo, afirmou aos 2’02″do seu depoimento que”é um condomínio fechado, não haverá matrícula individualizada, são frações ideais. É uma situação muito semelhante à do condomínio vertical de prédios, só que vai ser área de habitações horizontais”.
Delimitados os fatos desta forma, bem se vê que o Green Garden Residencial Club evidentemente não constitui multipropriedade, como cogitado pelos Apelantes. Não há qualquer evidência nos autos de fracionamento temporal da propriedade, conforme pressupõe o conceito de multipropriedade acima citado, ficando descartada de plano a atribuição desta roupagem jurídica ao empreendimento.
De condomínio geral também não se trata.
O único elemento que permitiria afirmar que se trata de um condomínio geral é o fato de que, no instrumento de promessa de compra e venda celebrado entre os Réus e os adquirentes, a porção individual de terreno alienada foi denominada” fração ideal “.
Tudo o mais aponta para a existência de unidades de propriedade exclusiva somada a uma fração ideal da propriedade comum, ou seja, a configuração própria do condomínio edilício. Isso não só pela menção à
1 775,63 457,42 1.233,05 224.000,00 2 1.128,15 665,32 1.793,47 276.000,00 3 1.127,36 664,85 1.792,21 276.000,00 4 1.127,56 664,97 1.792,53 276.000,00 5 1.194,18 704,26 1.898,44 276.000,00 (…) 31 1.940,09 1.144,15 3.084,24 298.000,00

própria Lei nº 4.591/1964 no pedido administrativo endereçado ao Município e na Convenção de Condomínio, como pela descrição material e espacialmente localizada da parcela do terreno de uso individual pelo adquirente no instrumento de compromisso de compra e venda e pela menção à”área exclusiva”no informe publicitário.
Nos termos do art. 112 do Código Civil,”nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”.
Todos os elementos acima demonstram que a intenção das partes contratantes é a de atribuir ao adquirente o uso e a fruição exclusiva sobre uma parcela do terreno espacialmente delimitada, além de uma fração ideal das áreas comuns, o que desautoriza a interpretação de que se trata de condomínio geral.
Não é porque os proponentes chamaram o objeto de alienação de” fração ideal “que se pode caracterizar o empreendimento como condomínio geral, quando todo o substrato fático afasta esta conclusão.
O termo” fração ideal “designa uma realidade jurídica específica, que remonta ao Código Civil e à Lei nº 4.591/1964, aplicável em São Mateus do Sul ou em qualquer outra cidade do País.
Os Réus alegam que condomínios gerais nestes moldes são compatíveis com os costumes do Município de São Mateus do Sul.
A tese não se sustenta.

A respeito das longas digressões feitas pelos Apelantes no sentido de convencer acerca da admissibilidade do condomínio geral no ordenamento jurídico brasileiro, vê-se que tal discussão é inócua para o deslinde do litígio, pois é evidente que o condomínio geral é lícito e admitido enquanto tiver fundamentado no Código Civil.
A questão é que o condomínio que os Réus pretendem instituir não possui a natureza jurídica de condomínio geral, mais se aproximando do condomínio edilício, na modalidade condomínio fechado.
Ao que tudo indica, os condomínios reputados comuns em São Mateus do Sul são aqueles instituídos por força da abertura da sucessão. Nesse sentido, a testemunha Paulo Augusto Koslovski declarou aos 9’13” do seu depoimento: “eu acredito que o que exista no Município são condomínios decorrentes de herança, o pessoal acaba deixando. Dificilmente o pessoal compra junto em condomínio. Ninguém gosta de ter imóvel em condomínio. Nunca fui a fundo procurar, mas do meu conhecimento sei que tem muito de herança, o pessoal acaba herdando junto e ficando em condomínio, acabam não dividindo, às vezes nem inventário faz”.
A Informante Romilda Terezinha Schramm, em sentido semelhante, afirmou aos 6’04″do seu depoimento”na área rural isso [condomínio] é bem normal aqui. É comum, as pessoas sempre estão vivendo no mesmo terreno várias pessoas, até porque quando, pelo início dos inventários, se registra já o pai numa propriedade de 10, 12, 13 alqueires, 10 filhos ali morando. Então isso aqui é bem normal”.
Ora, o condomínio decorrente da morte do proprietário é consectário da abertura da sucessão, nos termos do art. 1.791, parágrafo único,

do Código Civil:

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.
O fato de existirem no Município condomínios decorrentes da não realização da partilha seja por razões financeiras, desconhecimento técnico, desavenças familiares ou qualquer outro motivo que faça persistir a indivisão, que até podem ser costumeiros no Município de São Mateus do Sul, eles não se assemelham a empreendimentos nos moldes propostos pelos Réus
Se herdeiros e sucessores optam por se manter em condomínio para não realizar a partilha, assumindo todos os inconvenientes e empecilhos ínsitos à situação, muitas vezes solucionáveis apenas pela ação de usucapião, é fato que essa não é a situação desejada pelo ordenamento jurídico. A persistência material dessa situação anômala ­ manutenção da propriedade condominial sem realização da partilha ­ consiste numa realidade à margem do Direito, não autorizando dizer que seja costume instaurar um condomínio geral que, desde o seu nascedouro, apresente tais problemas, mormente quando é possível ao Município evitá-los quando instado a apreciar com antecedência o projeto.
Se entre familiares, com quem usualmente se constitui o condomínio pela sucessão, diversos são os problemas que podem decorrer da indivisão, é possível imaginar o grau de litigiosidade que pode se instaurar em um empreendimento tal como apresentado pelos Réus em suas Apelações (condomínio geral constituído entre moradores de 50 residências, não

necessariamente aparentados entre si).
Tão tormentosa é a figura do condomínio geral, que, consoante ensinam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, o seu regime jurídico é voltado para a provisoriedade, com o privilégio à sua extinção:

“O condomínio não é qualificado pela perpetuidade.
Pelo contrário, cuidando-se de forma anômala de titularidade, a transitoriedade é de sua essência, pois o ordenamento jurídico cuida de disciplinar a sua extinção.
Explica Orlando Gomes que a indivisão `é um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio’.
A divisão é uma das formas de extinção da coisa comum, cujo desiderato é conferir a cada um dos ex- condôminos uma área concreta e perfeitamente individualizada. Ou seja, materializa-se em uma coisa certa aquilo que anteriormente era fração ideal, abstratamente pertence a cada comunheiro.
Aliás, a faculdade de indivisão é emanação do direito de propriedade, não se sujeitando a prazos prescricionais.
Por mais que o condômino tenha se calado por longos anos, poderá oportunizar o exercício à partilha da coisa quando assim o entender. Daí a manifesta referência ao art. 1.320 do Código Civil ao direito de `a todo tempo’ ser facultada a divisão da coisa comum.
Aconselha-se que o estado de indivisão seja provisório. Comumente, o condomínio converte-se em manancial de discórdias, sendo socialmente adequado evitar os conflitos que provoca. Daí o legislador privilegiar a sua extinção, por intermédio do direito potestativo de qualquer dos condôminos de exigir a divisão da coisa comum ­ mesmo que o cotitular tenha fração minoritária e independentemente da anuência da maioria ­, por meio de negócio jurídico ou pela via judicial, em caso de resistência por um ou mais titulares. Aliás, a existência da cláusula de inalienabilidade recaindo sobre uma fração de bem imóvel não impede a extinção do condomínio. Na hipótese, haverá sub-rogação da cláusula de inalienabilidade, que incidirá sobre o produto da alienação do bem, no percentual correspondente à fração gravada. [grifos nossos]”23

23FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, v. 5. 13ª ed.
Salvador: Jus Podivm, 2017, p. 680.

Em sentido semelhante, leciona Caio Mário da Silva Pereira:

“A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Bevilaqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a ideia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo. No desenvolvimento desse princípio, que é geral, cumpre assinalar como se exerce, e quando se suspende.
Com efeito, é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa, como lícito igualmente é ao doador ou testador instituir permaneça ela em comum. Num e noutro caso, estabelece a lei uma limitação temporal, fixado o prazo máximo de cinco anos, reconhecido todavia aos condôminos, e somente a eles, ajustar prorrogação. Convencionada a indivisão por prazo superior a cinco anos, automaticamente a este se reduz.”24
Mesmo que se entenda que pessoas civilmente capazes possam, no âmbito da sua autonomia privada, ter liberdade para contratar negócios jurídicos inconvenientes e problemáticos, é fato que, perante o Município, não é o emprego corrompido da locução” fração ideal “que pode constituir fundamento para fazer o empreendimento escapar do regime urbanístico que se amolda à sua realidade material, pois, nos termos do art. 166, VI, do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando tiver por objetivo fraudar lei imperativa.
É por isso, aliás, que o Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná determina que o notário examinará objetivamente a escritura de transmissão de
24PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. IV. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 134.

parte ideal não referente a condomínio edilício, a fim de evitar burla à Lei nº 6.766/1979, ao Decreto-lei nº 58/1937 e às leis municipais:

Art. 682. Ao lavrar a escritura de transmissão de parte ideal não referente a condomínio edilício, o adquirente e o transmitente declararão expressamente que a copropriedade não se destinará à formação de núcleo habitacional em desacordo com a Lei nº 6.766, de 19.12.1979, e Dec.-Lei nº 58, de 10.12.1937, bem como em desacordo com leis municipais, assumindo responsabilidade civil e criminal pela declaração.

Parágrafo único. No caso do artigo antecedente, o notário, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19.12.1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a possibilidade de burla à lei.
Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do juiz corregedor do foro extrajudicial.
Nesse sentido, bem pontuou o juízo a quo:

“De fato, a formação de condomínio, regulado pelo Código Civil, para a vida em comum dentro de um mesmo imóvel não foi regulamentada de forma específica pela legislação federal e/ou municipal.
Não obstante, o empreendimento `Green Garden’ não pode ser criado, construído e desenvolvido ao arrepio de qualquer legislação ou controle por parte do poder público tão somente porque sua natureza jurídica é inovadora e praticamente inexistente no mercado imobiliário.
Assim, a teor do art. 4º do Decreto-Lei nº 4.657/1942 (LIND), o presente caso terá que ser resolvido em parte de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.
Neste aspecto, entendo que apesar de o empreendimento em tela não se configurar como loteamento irregular, deverá seguir as regras e diretrizes estabelecidas na Lei Complementar Municipal nº 026/06, que dispõe sobre o Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Mateus do Sul, bem como demais leis municipais.
Referida lei existe justamente para o fim de promover a ocupação do solo e o crescimento da cidade de forma ordeira e urbanisticamente viável. Inclusive prevê o artigo 4º da

citada lei que `As edificações de qualquer natureza, obras, empreendimentos, urbanização, parcelamentos, serviços públicos ou particulares, de iniciativa ou a cargo de quaisquer pessoas físicas ou jurídicas, ficam sujeitos às diretrizes e critérios estabelecidos nesta Lei’.
A simples formação de um condomínio voluntário entre pessoas não tem o condão de afastar a norma cogente. Não é a inexistência de um nome jurídico para o instituto em tela que possibilitaria seu desenvolvimento à margem da lei.
Pois bem, dispõe o artigo 31 da Lei Complementar Municipal nº. 026/06, que `considera-se Zona Rural ­ ZRU ­ todas as áreas do Município remanescentes do perímetro urbano da Sede, onde as atividades previstas são aquelas de caráter extrativista e agrossilvopastoril, respeitadas as legislações pertinentes’.
Portanto, levando em conta o teor da Lei Complementar Municipal nº 023/06, que define o perímetro urbano do Município de São Mateus do Sul, constata-se que o empreendimento `Green Garden’ se situa, de forma inequívoca, na zona rural da cidade.
O Anexo I da Lei Complementar Municipal nº 026/06 conceitua, classifica e especifica o uso do solo. No item I.5 há o conceito que melhor se encaixa com o empreendimento ora em julgamento: `Condomínio Horizontal Fechado: residências unifamiliares isoladas e dispostas horizontalmente, construídas sobre frações ideais de terreno, com vias de circulação interna e instalações comuns, limitando fisicamente o loteamento e com acesso ao logradouro público’.
O Anexo II, por sua vez, traz a Tabela De Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo. Mais especificamente, o Quatro XIV nos mostra que a Zona Rural do Município se mostra adequada para `Habitação Unifamiliar’, `Uso Agropecuário’ e `Uso Extrativista’. Ainda, são toleradas a `Habitação Coletiva’, `Habitação de Uso Institucional’ e Habitações Transitórias 1, 2 e 3.
Vê-se, portanto, que não há qualquer menção a possibilidade de existência de Condomínio Horizontal Fechado na Zona Rural do Município. Ainda, mesmo que a existência do Condomínio Horizontal Fechado fosse tolerada – o que não é ­ seria necessária a apreciação por parte do Conselho de Desenvolvimento Municipal e Meio Ambiente ­ COMDEMAB, a teor do art. 13, § 1º, da citada Lei Complementar Municipal.”
Assim, é forçoso concluir, tal como o fez o julgador de

primeira instância, que o empreendimento Green Garden Residencial Club, sob o aspecto urbanístico, deve se submeter ao regime dos condomínios fechados.
De qualquer forma, o empreendimento se mostra irregular por diversas razões, a seguir pontuadas.
Inicialmente porque, como bem sublinhado pelo juízo a quo, está situado em Zona Rural, onde não é permitida a instalação de condomínios horizontais fechados25.
A Assessoria Jurídica da Prefeitura Municipal de São Mateus do Sul entendeu de forma diversa, pelas seguintes razões (mov. 1.3 e 1.4):

“Superado tal questionamento, é de se verificar o que diz a Lei de Zoneamento a respeito do caso e, a esse respeito vem à lume o previsto no Anexo I da indigitada lei, que trata da Classificação e Especificação dos Usos do Solo, e que conceitua no item I.5 o condomínio horizontal fechado:

I.5 ­ CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO ­ residências unifamiliares isoladas e dispostas horizontalmente, construídas sobre frações ideais de terreno, com vias de circulação interna e instalações comuns, limitando fisicamente o loteamento e com acesso ao logradouro público.

Além disso, a mesma Lei de Zoneamento dispõe que:

Art. 31 ­ Considera-se Zona Rural ­ ZRU ­ todas as áreas do Município remanescentes do perímetro urbano da Sede, onde as atividades previstas são aquelas de caráter extrativista e agrossilvopastoril, respeitadas as legislações pertinentes.
(…) § 3º Fica terminantemente proibido o parcelamento com

25Aqui se adota a nomenclatura da Lei Complementar Municipal nº 027/2006, que distoa da doutrina tradicional, pois esta classifica o condomínio de acordo com a parede divisória entre as unidades ­ ou seja, horizontal para os condomínios de apartamentos e vertical para os condomínios de casas.

parâmetros diferentes daqueles estabelecidos no Anexo II ­ Tabela de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo da presente Lei.

Ao verificar os parâmetros estabelecidos no Anexo II, observa-se que o condomínio horizontal fechado é expressamente proibido na: APP ­ Área de Preservação Permanente (Quadro I do Anexo II), APPA ­ área de Preservação Parcial (Q II), ZC ­ Zona Central (Q III), ZCBD ­ Zona Central de Baixa Densidade (Q IV), ZCB ­ Zona de Comércio de Bairro (Q V), ZCS ­ Zona de Comércio e Serviço (Q VI), ZEU 2 ­ Zona de Expansão Urbana (Q IX), ZIS ­ Zona Industrial e de Serviço (Q XI), ZR 1 ­ Zona Residencial 1 (Q XIII).
É, por outro lado, tolerado condomínio horizontal fechado na ZEU 1 ­ Zona de Expansão Urbana (Q VIII), ZR 2 ­ Zona Residencial 2 (Q XIII).
Já na ZEIS ­ Zona Especial de Interesse Social (Q VII), na ZI ­ Zona Industrial (Q X) e na ZRU ­ Zona Rural (Q XIV) nada consta a respeito nos campos `adequado’, `tolerado’ ou `proibido’.
Portanto, na Zona Rural sabe-se que se não é adequada ou tolerada a implantação de condomínio horizontal fechado, por outro lado não é expressamente proibido.
Aparentemente há uma incongruência que entendo ser passível de resolução com a invocação do princípio da legalidade, insculpido no inciso II, do art. 5º da Constituição Federal, a saber, o princípio da legalidade, pelo qual ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, e, não existindo lei que vede absolutamente o uso do solo rural para fins urbanos, tal uso é permitido, tal como faculta o art. 53 da Lei 6.766/79, mas é regrado tal uso.”
Equivocado o entendimento da Assessoria Jurídica da Prefeitura Municipal.
Inicialmente porque, consoante se extrai do Quadro XIV do Anexo II da Lei Complementar Municipal nº 026/2006 (Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Mateus do Sul)­ mov. 1.31 ­, no campo” proibido “da tabela de uso e ocupação do solo da Zona Rural não consta a descrição de qualquer atividade. Assim, se adotada a interpretação

proposta pela Assessoria Jurídica do Município, nenhuma atividade seria proibida e qualquer atividade seria permitida na Zona Rural do Município de São Mateus do Sul, o que tornaria desnecessárias as prescrições de uso permitido, permissível e tolerado para a Zona Rural e fulminaria a tentativa de organização territorial objetivada pela legislação urbanística do Município.
A dedução mais ajustada ao interesse público e a intenção de organizar a distribuição espacial das atividades no território do Município seria entender que o que atividades que não estão explicitamente relacionadas como permitidas ou toleradas são inconvenientes e devem ser vedadas na Zona correspondente.
Não é preciso haver menção específica de atividades no campo” proibido “do Quadro XIV do Anexo II para que a atividade pretendida seja impedida na Zona Rural, pois a própria LC nº 026/2006, no seu art. 31, § 3º, proíbe terminantemente o parcelamento do solo com parâmetros distintos do previsto na tabela do Anexo II:

Art. 31 – Considera-se Zona Rural ­ ZRU ­ todas as áreas do Município remanescentes do perímetro urbano da Sede, onde as atividades previstas são aquelas de caráter extrativista e agrossilvopastoril, respeitadas as legislações pertinentes.
(…) § 3º Fica terminantemente proibido o parcelamento com parâmetros diferentes daqueles estabelecidos no Anexo II – Tabela de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo da presente Lei.
Do Anexo I da LC nº 026/2006 extrai-se a seguinte classificação e especificação dos usos do solo:

“I ­ USO HABITACIONAL Edificações destinadas à habitação permanente ou transitória subclassificando-se em: I.1 – HABITAÇÃO UNIFAMILIAR ­ edificação isolada

destinada a servir de moradia a uma só família; I.2 – HABITAÇÃO COLETIVA ­ edificação que comporta 02 (duas) ou mais unidades residenciais autônomas, agrupadas verticalmente com áreas de circulação interna comuns à edificação e acesso ao logradouro público; I.3 – HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE ­ 02 (duas) ou mais unidades autônomas de residências unifamiliares agrupadas horizontalmente (geminadas ou isoladas) paralelas ou transversais ao alinhamento predial; I.4 – HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIES POPULARES ­ 02 (duas) ou mais unidades autonomas unifamiliares agrupadas horizontalmente (geminadas ou isoladas) paralelas ou transversais ao alinhamento predial; com área máxima de 48m² cada unidade.
I.5 – CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO ­ residências unifamiliares isoladas e dispostas horizontalmente, construídas sobre frações ideais de terreno, com vias de circulação interna e instalações comuns, limitando fisicamente o loteamento e com acesso ao logradouro público.
I.6 – HABITAÇÃO DE USO INSTITUCIONAL ­ edificação destinada à assistência social, onde se abrigam estudantes, crianças, idosos e necessitados, tais como: Albergue; Alojamento Estudantil, Casa do Estudante; Asilo; Convento, Seminário; Internato; Orfanato.
I.7 – HABITAÇÃO TRANSITÓRIA ­ edificação com unidades habitacionais destinadas ao uso transitório, onde se recebem hóspedes mediante remuneração, subclassificando-se em: I.7.1 – HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 1 Apart-Hotel; Pensão.
I.7.2 – HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 2 Hotel.
I.7.3 – HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 3 Motel.”
Significa que a lei admite outros usos que considera compatíveis com a destinação predominante na Zona Rural definida no já mencionado artigo 31 da LC nº 026/2006. Nesse sentido o quadro XIV relaciona como permitidas a categoria Habitação Unifamiliar (I.1), e toleradas as categorias Habitação Coletiva (I.2); Habitação de Uso Institucional (I.6); Habitação Transitória 1 (I.7.1); Habitação Transitória 2 (I.7.2); Habitação Transitória 3 (I.7.3).

Não há, portanto, permissão para a instituição de Condomínio Horizontal Fechado (I.5) na Zona Rural. Isso, aliás, sequer seria possível, pois o empreendimento pretendido possui 127.645,08 m² quando a Lei Complementar Municipal nº 027/2006 (Lei do Parcelamento do Solo) prevê que os Condomínios Horizontais Fechados terão no máximo 40.000 m² de área26.
Conforme já demonstrado, o fato de os Requeridos terem empregado de forma deturpada o termo” fração ideal “não impediu que as 50 (cinquenta) unidades unifamiliares fossem classificadas como lotes, pois materialmente se caracterizam como tal. Essa intenção, inclusive, se confirma no fato de que na Autorização de Venda concedida por Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira a CBX Imóveis as unidades unifamiliares são designadas como”lotes”, com áreas de 775,63 a 1.940,09 m².
Relevante mencionar que, supervenientemente à propositura da ação, foi editada a Lei nº 13.465/2017, incluindo no Código Civil a figura do”condomínio de lotes”, atribuindo-lhe, no que couber, o regime do condomínio edilício:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada

26Art. 74 – A área máxima permitida para um loteamento do tipo Condomínio Horizontal Fechado deverá ser de 40.000m² (quarenta mil metros quadrados).
Parágrafo único: Em todo Condomínio Fechado deverão ser obedecidas as dimensões mínimas da fração ideal definidas para as respectivas zonas e conforme detalhamento da Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.

a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
A referida Lei também incluiu o § 7º no art. 2º da Lei nº 6.766/1979, introduzindo o condomínio de lotes no regime de parcelamento do solo urbano:

Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3º (VETADO)

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Corroborando tudo até aqui exposto, a nova figura do 27 condomínio de lotes na qual a unidade de propriedade exclusiva de cada condômino constitui um sub lote de um imóvel único, é equivalente à figura do condomínio fechado e deve submeter-se às mesmas normas urbanísticas.

O empreendimento apresenta ainda outra transgressão aos parâmetros urbanísticos da Zona Rural, no tocante a taxa de ocupação máxima prevista no quadro XIV do Anexo II da LC nº 026/2006.
A respeito desse ponto, assim se pronunciou o Magistrado de primeiro grau:

“Outro problema que se vislumbra é o referente a taxa de ocupação prevista para a Zona Rural (20%). Referida taxa é o percentual expresso pela relação entre a área de projeção da edificação sobre o plano horizontal e a área do lote ou terreno onde se pretende edificar.
No caso em tela, em que se visava a comercialização de aproximadamente 50 (cinquenta) frações ideais, por óbvio que a taxa de ocupação seria maior que o limite admitido.
Neste aspecto, não há como se admitir a argumentação dos réus no sentido de que os condôminos não seriam obrigados a construir casa no local. Isso porque não é crível

27 Frise-se que não se está a aplicar a lei nova a fatos a ela anteriores, pois as conclusões que dela se extraem já decorriam do regime jurídico até então vigente, como se verifica da legislação e doutrina antes citadas.

que um proprietário que despendeu cerca de duzentos mil reais em uma fração ideal assim o fizesse somente para desfrutar da piscina, academia, pomar e capela.
Portanto, verifica-se que a criação, instalação e a própria existência de Condomínio Horizontal Fechado, como é o caso do `Green Garden’, em zona rural da cidade está em desacordo com o regime de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do Município.”
Os Apelantes Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira impugnam o referido trecho da sentença pelas seguintes razões:

“Mesmo após a análise que levou o douto Magistrado a optar pela incidência da legislação municipal para os fatos da causa, apresentou nova problemática, vejamos:

`Outro problema que se vislumbra é o referente a taxa de ocupação prevista para a Zona Rural (20%). Referida taxa é o percentual expresso pela relação entre a área de projeção da edificação sobre o plano horizontal e a área do lote ou terreno onde se pretende edificar.
No caso em tela, em que se visava a comercialização de aproximadamente 50 (cinquenta) frações ideais, por óbvio que a taxa de ocupação seria maior que o limite admitido.
Neste aspecto, não há como se admitir a argumentação dos réus no sentido de que os condôminos não seriam obrigados a construir casa no local. Isso porque não é crível que um proprietário que despendeu cerca de duzentos mil reais em uma fração ideal assim o fizesse somente para desfrutar da piscina, academia, pomar e capela.’

Como se está a reconhecer, há muito de suposição do d. Julgador no capítulo acima transcrito, todavia, a correta análise dos contratos tipo ofertados pelo empreendimento Green Garden, nos permite verificar que há assim, um limite previamente fixado para a construção por parte de cada condômino adquirente, tudo isso para atender ao máximo de permissão legal observável nesses casos.
Por isso o máximo de construção a ser permitido seria de 500 m² (quinhentos metros quadrados) de projeção no solo da área, para cada condômino, isso no seu total daria, no máximo – 25.000 m², (vinte e cinco mil metros quadrados) cifra que corresponde, exatamente, sem sombra de dúvida, a precisos – 20% (vinte por cento) da área total do empreendimento. Simples assim.
Quanto ao que foi alegado de que os condôminos não estariam obrigados a construir casas no local, nos parece

sim, ser crível, que os compradores o fizessem apenas para usufruir das vantagens oferecidas pelo empreendimento, muito bem anotadas, como: desfrutar da piscina, academia de ginástica, pomar, espaço “gourmet”, ar puro, e, sobretudo, fazer um ótimo investimento financeiro, esperando a valorização de suas quotas ideais, para depois revendê-las.
Por preço muito maior. Isto parece absolutamente normal para quem é ousado e acredita em bons negócios, atuais e/ou futuros.”
Quanto ao primeiro argumento, os Apelantes deixaram de contabilizar as construções destinadas ao uso coletivo, sendo certo que o Green Garden Residencial Club anuncia como atrativo principal a implantação de salão de festas, academia, capela, espaço gourmet, vestiários etc (mov. 1.8), construções que somadas às residências, certamente excederão a taxa de ocupação máxima de 20% da área total.
Também não encontra amparo nos autos a afirmação de que o máximo de área de projeção da construção permitido seria de 500 m² , considerando o que o Regulamento do Condomínio Green Garden Residencial Club dispõe (mov. 22.23):

“A.03.05. Independentemente da área da fração ideal, todas as obrigações nestas cláusulas pactuadas serão aplicadas, além da exigência de que a área mínima de uma fração ideal não seja inferior a 1.000,00 (mil) metros quadrados; (…) C. 03.01. A área construída da edificação principal (com até dois pavimentos) somada à área da construção da edícula, não poderá ultrapassar a taxa de ocupação de 50% (cinquenta por cento) da área total da fração ideal, devendo- se garantir a permeabilidade da fração, mediante preservação de, ao menos, 50% do terreno com cobertura vegetal; C.03.02. A área total da construção principal e da edícula, somadas, não poderá ser inferior a 200,00 (duzentos) metros quadrados.”
O Regulamento do Condomínio limita a edificação a

50% da área total da” fração ideal “, de modo que o limite máximo de 500 m² se aplica apenas àquelas de área igual ou inferior a 1.000 m². Ocorre que, como demonstra o documento do mov. 1.9, existem” frações ideais “maiores nas quais poderão ocorrer construções com área térrea superior a 500m2.
O segundo argumento dos Apelantes também é desprovido de plausibilidade.
Ora, o próprio nome do empreendimento sugere se tratar de um” clube residencial “, voltado, portanto, para a construção de moradias ­ tanto é que o Regulamento dedica toda uma seção para tratar destas.
Não é crível que um adquirente decida desembolsar mais de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) por uma parcela de um grande clube residencial apenas para desfrutar esporadicamente das suas áreas comuns de lazer. Ainda que decida ele mesmo não construir, optando pela aquisição apenas para investimento, é certo que valor econômico daquele imóvel está diretamente vinculado ao seu potencial construtivo. Assim, até mesmo o adquirente investidor vislumbra a possibilidade de ele ou alguém construir uma residência na unidade, em algum momento futuro.
O fato de o empreendimento estar situado em Zona Rural também impunha prévia audiência do INCRA para a constituição do condomínio horizontal, consoante dispõe o art. 53 da Lei nº 6.766/1976:

Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação

pertinente.
A instituição do condomínio horizontal constitui alteração do solo rural para fins urbanos, na medida em que o primeiro, nos termos do art.
31 da Lei Complementar Municipal nº 026/2006, tem como finalidade precípua servir de suporte para atividades de caráter extrativista e agrossilvopastoril.
Ainda que o Green Garden Residencial Club possua uma horta comunitária, como alegado pelos Apelantes, essa horta, a capela e as quadras esportivas são itens acessórios do empreendimento, cuja principal finalidade o uso habitacional.
Os documentos trazidos pelos Apelantes Tarcila Santos Teixeira e Adayr Cabral Filho após o recurso de Apelação tampouco suprem a ausência de audiência prévia do INCRA.
Extrai-se da fl. 29/TJ que, após a interposição de recurso de Apelação nos presentes autos, os referidos formularam consulta administrativa ao INCRA nos seguintes termos:

“Tarcila Santos Teixeira e Adayr Cabral Filho (…) vem apresentar consulta acerca da existência de óbices legais ou impedimentos por parte desta autarquia quanto à comercialização de frações ideais do imóvel referido, em forma de copropriedade (condomínio voluntário de cotas partes), inclusive quanto a eventuais limites de porcentagem ou número de coproprietários.”
O Superintendente Regional Edson Wagner de Souza Santos subscreveu resposta nos seguintes termos (fl. 30/TJ):

“Em resposta à sua solicitação de informação sobre eventuais ônus legais ou impedimentos por parte do INCRA para a comercialização de frações ideais de imóvel rural em forma de copropriedade, o que caracterizaria o condomínio voluntário, informamos que na legislação agrária,

retrocedendo à Lei 4.504/64 até o presente momento, e nas instruções e normativas do Sistema Nacional de Cadastro Rural ­ SNCR, não há nenhuma vedação a tal comercialização, seja em porcentagem, número de coproprietários, ou forma de alienação. Em tal situação de comercialização, é vedada apenas a individualização de parcelas por delimitação de perímetro, o que caracteriza o desmembramento de imóvel rural.”
Primeiramente, é de se observar que a manifestação do INCRA ora apresentada pelos Apelantes não atende ao disposto no art. 53 da Lei nº 6.766/1976. Não se trata de” audiência prévia “, na medida em que o empreendimento foi submetido à aprovação da Prefeitura Municipal em 2014 e os Réus provocaram a manifestação do INCRA somente em 2017, após a sentença que acolheu a impugnação do Ministério Público ao Green Garden Residencial Club.
Além de tratar-se de mero questionamento genérico, a consulta limitou-se à possibilidade de fracionamento da gleba em partes ideais, omitindo a intenção de proceder a alteração do uso do solo rural para fins urbanos.
Ao propor o projeto à Prefeitura Municipal, os Réus afirmaram que”o empreendimento segue as diretrizes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964″(mov. 1.3), ao passo em que questionaram o INCRA acerca da possibilidade de”comercialização de frações ideais do imóvel referido, em forma de copropriedade (condomínio voluntário de cotas partes)”, institutos que, consoante exaustivamente demonstrado, não se confundem.
Do modo como foi posto, é lógico que o questionamento formulado pelos Apelantes receberia resposta positiva, pois a indagação corresponde a prerrogativa autorizada pela própria Lei nº 4.504/1964 (Estatuto

da Terra):

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.

§ 1º Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.

§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.

§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.

§ 4º O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.

§ 5º Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.
(Incluído pela Lei nº 11.446, de 2007).

§ 6º Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5º deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido. (Incluído pela Lei nº 11.446, de 2007).
Ocorre que, também como já explicado, a realidade material do Green Garden Residencial Club, que corresponde em tudo semelhante a um condomínio horizontal fechado, não é àquela situação prevista no Estatuto da Terra pois não se limita à alienação de frações ideais.
Aliás, da própria resposta do INCRA se extrai que”em

tal situação de comercialização, é vedada apenas a individualização de parcelas por delimitação de perímetro, o que caracteriza o desmembramento de imóvel rural”.
Às fls. 31-32/TJ os Apelantes Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira trouxeram cópia da Lei Complementar Municipal nº 061/2016, editada posteriormente à sentença do presente feito, que alterou o zoneamento da área do empreendimento Green Garden Residencial Club, de Zona Rural para Zona Urbana Específica, o que, ao ver dos Recorrentes, tornaria superados quaisquer questionamentos que se tivesse contra ele:

Art. 2º. O art. 25 da Lei Complementar nº 058/2015 passa a ter a seguinte redação:

Art. 25. Considera-se Zona de Expansão Urbana ­ ZEU ­ a área destinada à expansão urbana através de ocupações de baixa e média densidade, de caráter predominantemente horizontal, assim como as atividades compatíveis com este uso; considera-se Zona Urbana Específica ­ ZUE, ocupações com parcelas urbanas localizadas em Zona Rural, sendo aglomerados com características de área urbana, sendo esta, dentro de um raio de 6 km a contar do centro do entrocamento da Av. Ozy Mendonça de Lima com a Rua Ulisses Faria, sendo considerados como integrantes da ZUE.
(…) § 4º Com a implantação do empreendimento, a respectiva área terá seu zoneamento alterado, sendo incluída no perímetro urbano, deixando de pertencer à Zona Rural e passará a pertencer à Zona Urbana Específica (Núcleos Urbanos Isolados), ficando sujeito a parâmetros da ZEU (Zona de Expansão Urbana) no quadro VIII do anexo II da presente lei, também ao crivo do CONDEMAB (Conselho Municipal de Desenvolvimento do Meio Ambiente) e a incidência de tributos e encargos municipais relativos à propriedade do solo urbano.
Entretanto, conforme alegado pelo Ministério Público (fl.
39/TJ), essa Lei foi objeto de questionamento pelo Parquet nos autos de Ação Civil Pública nº 0003832-75.2016.8.16.0158, nos quais o juízo a quo deferiu

tutela de urgência nos seguintes termos (mov. 8.1);

“Conforme se denota, houve expansão do perímetro urbano do Município de São Mateus do Sul-PR a partir da Lei Complementar n. 061 de 9 de novembro de 2016, aprovada pela Câmara Municipal e sancionada pelo Prefeito.
Ocorre que, a partir dos argumentos do Ministério Público corroborados pelos documentos que instruem a peça vestibular, restou, em uma cognição sumária, demonstrada a violação à política de desenvolvimento urbano insculpida no art. 182 da Constituição da Republica Federativa do Brasil e no art. 42-B da Lei n. 10.257/2001 ­ Estatuto da Cidade, matéria esta que é de alçada do Poder Executivo por dispor uma série de exigências típicas da gestão e administração a serem observadas in concreto quando da elaboração do projeto de lei que regule a expansão do seu perímetro urbano. Isso porque, veja-se que, dentre outras medidas, exige-se a elaboração de estudo técnico prévio quanto ao impacto da ampliação.
Ainda, é o que dispõem os arts. 150 a 152 da Constituição do Estado do Parana e simetricamente consta do Plano Diretor do Município ­ Lei Complementar n. 010/04 de São Mateus do Sul-PR.
Nessa tessitura, observa-se que, à época da redação do Projeto de Lei, o Conselho Municipal de Desenvolvimento e Meio Ambiente ­ COMDEMAB ­ emitiu parecer sobre a matéria tratada no referido projeto, parecer no qual, elencando suas considerações, concluiu que `só a área hoje existente nas Zonas de Expansão Urbana (ZEU) seria mais do que suficiente para atender a demanda por lotes para moradia, para os próximos anos’. Não bastasse, no aspecto ambiental e urbanístico, propôs a COMDEMAB, nesse mesmo parecer (mov. 1.11):

[…] a criação de uma comissão técnica externa ao COMDEMAB composta por técnicos das secretarias municipais de obras, segurança e trânsito, finanças e meio ambiente, além de outros técnicos de companhias prestadoras de serviços públicos como COPEL e SANEPAR, entidades como a Associação Comercial e a CDL que irão realizar um estudo amplo e bem executado sobre os impactos ambientais, sociais, urbanísticos, que a criação desta ZUE causará sobre o território do Município.

No caso, o parecer da COMDEMAB pautou-se nas exigências da política de desenvolvimento urbano, conforme constam da redação dos artigos de Lei já citados, os quais exigem a realização desse estudo prévio.

À vista disso, a ausência de estudo de impactos ambientais prévios em atendimento ao parecer da COMDEMAB demonstra que o projeto de Lei então aprovada desatendeu ­ pelo que os documentos colhidos no Inquérito Civil, ora anexos à inicial, revelam ­ às formalidades exigidas para a aprovação respectiva.
Acentue-se que o ato normativo contrariou pareceres e firmou-se na ausência de estudos técnicos de viabilidade, então não se pautou no adequado planejamento para o desenvolvimento urbanístico em garantia ao bem-estar de seus habitantes e ao meio ambiente, preconizados pelos arts.
218, 220 e 220 da Constituição da Republica Federativa do Brasil.
Noutras palavras, resguardado o contraditório, a Câmara Municipal não realizou qualquer estudo técnico para adequação da vultuosa mudança no território municipal; não houve consideração ao crescimento ordenado da cidade e o custo da instalação urbana na área de expansão. Frise-se que não houve a preservação da democracia mediante a participação popular, a qual também é garantida pelas leis antes citadas.
Assim, não há dúvida de que, em um primeira análise, houve violação do próprio Plano Diretor do Município que determina a realização desse estudo, o que caracteriza vício formal apto a macular a validade da Lei Complementar Municipal n. 061 de 9 de novembro de 2016.
Portanto, há nítido vício que, em violação às garantias citadas e em prejuízo a toda a coletividade, demonstra a urgência em se evitar o perigo de dano com a vigência da Lei em comento, ora maculada.
(…) Por fim, cumpre mencionar a curiosa situação referente ao fato de que em data de 20.09.2016, este juízo proferiu sentença de procedência nos autos de Ação Civil Pública nº.
584-38.2015.8.16.0158, intentada pelo Ministério Público em face de CBX Imóveis e Incorporadora, Adayr Cabral Filho, Zirlei Cleber da Silva Barros e Tarcila Santos Teixeira. Nesta decisão foi reconhecimento a ilegalidade do empreendimento denominado `Green Garden’, de propriedade dos então réus, justamente por se localizar fora de área do plano municipal necessário para condomínios fechados (ZEU 1). Aprovada a lei objeto destes autos em 09.11.2016, o então réu Adayr Cabral Filho protocolou, pedido no mesmo dia de aprovação de projeto junto à Prefeitura Municipal. No entanto, deixo de determinar o encaminhamento de cópia do presente feito ao Promotor de Justiça competente, eis que, como informado na inicial, `esta questão e os indicativos de que a alteração legislativa tenha ocorrido para benefício de particulares (o

que denota, portanto, a prática de ato de improbidade administrativa), é objeto de outro Inquérito Civil em trâmite nesta promotoria de justiça, no qual, pende, ainda, outras providências’.
Ante o exposto, defiro a tutela de urgência pretendida para o fim de compelir o Município de São Mateus do Sul-PR, representado na pessoa do seu atual Prefeito Municipal, à obrigação de não-fazer, consistente em: (a) abster-se de praticar qualquer ato administrativo (autorizações, licenças, certidões de uso do solo, lançamento de IPTU, termo de ocupação, alvará de construção e de funcionamento, loteamento) e, ainda, (b) abster-se de aprovar projetos de arquitetura ou de engenharia a quaisquer pessoas físicas ou jurídicas relativas à área aumentada/criada por meio da Lei Complementar Municipal n. 061 de 9 de novembro de 2016 de São Mateus do Sul-PR, ou (c) abster-se de sua execução, caso já o tenha praticado, sob pena de multa diária no valor que desde já arbitro no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por dia de descumprimento, limitados a 30 (trinta) dias, a ser revertida em favor do Fundo Municipal do Meio Ambiente.”
Assim, a Lei Complementar n. 061 encontra-se com sua eficácia suspensa por ordem judicial, não sendo possível, portanto, ao menos no presente momento, adotá-la como fundamento de validade do empreendimento ora discutido.
Além disso, pelo que se extrai da fundamentação da decisão que concedeu a tutela de urgência, essa Lei parece ter sido editada para resolver pontualmente a questão do Green Garden Residencial Club, destoando da própria finalidade do zoneamento, a respeito do qual ensina José Afonso da Silva:

“A ordenação do uso e ocupação do solo é um dos aspectos substanciais do planejamento urbanístico.
Preconiza uma estrutura mais orgânica para as cidades, mediante a aplicação de instrumentos legais de controle do uso e da ocupação do solo, com o que se procura obter uma desejável e adequada densidade populacional e das edificações nos aglomerados urbanos.
Esses instrumentos legais se traduzem em instituições

e institutos jurídicos de Direito Urbanístico, relativos à ordenação e ocupação do solo, que, em geral, se tem englobado sob o conceito de zoneamento do solo, empregada essa expressão em sentido largo, como `instrumento legal utilizado pelo poder público, para controlar o uso da terra, as densidades de população, a localização, a dimensão, o volume dos edifícios e seus usos específicos, em prol do bem-estar gera’; ou, ainda, como `a divisão de uma comunidade em zonas para o fim de regular o uso da terra e dos edifícios, a altura e o gabarito das construções, a proporção que estas podem ocupar e a densidade da população’. Nesses conceitos, incluem-se, como se percebe, os institutos relativos ao zoneamento de uso do solo como os referentes à ocupação do solo.”28
Prossegue o Autor:

“O zoneamento constitui, pois, um procedimento urbanístico, que tem por objetivo regular o uso da propriedade do solo e dos edifícios em áreas homogêneas no interesse do bem-estar da população. Ele serve para encontrar lugar para todos os usos essenciais do solo e dos edifícios na comunidade e colocar cada coisa em seu local adequado, inclusive as atividades incômodas. Não é modo de excluir uma atividade indesejável, descarregando-a nos Municípios vizinhos. Não é meio de segregação racial ou social. Não terá por objetivo satisfazer interesses particulares nem de determinados grupos. Não será um sistema de realizar discriminação de qualquer tipo. Para ser legítimo, há de ter objetivos públicos, voltados para a realização da qualidade de vida das populações.
O zoneamento, por outro lado, deverá ser amplo, abrangendo toda a comunidade. Será ilegítimo o zoneamento de um bairro apenas, a par de ser tecnicamente condenável, porque nisso se esconderiam, consciente ou inconscientemente, propósitos discriminatórios e protecionistas de interesses particulares de moradores (ou de determinados moradores) da área, sem levar em conta os interesses mais amplos da comunidade como um todo.”29
Consoante pontuado por José Afonso da Silva, o

28 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 214-215.
29 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995,

p. 216-217.

zoneamento urbano não pode se prestar ao atendimento de alguns particulares, sob pena de esvaziamento da sua própria razão de ser.
Das razões acima expostas, extrai-se que a Lei Complementar Municipal nº 061/2016 foi editada desprezando o parecer do Conselho Municipal de Desenvolvimento e Meio Ambiente no sentido de já serem suficientes as Zonas de Expansão Urbana existentes no Município de São Mateus do Sul, bem como da necessidade de constituição de comissão técnica para avaliação da proposta, sugerindo fortemente que não houve planejamento adequado suficiente para a alteração do zoneamento, buscando- se tão-somente a regularização urbana desejada pelos empreendedores do Green Garden Residencial Club.
É evidente que, sendo objeto de questionamento em ação própria, tal questão ainda há de ser definitivamente julgada no locus próprio. Para o efeito em que foi suscitada nos presentes autos, porém, não há de ser admitida a Lei Complementar Municipal nº 061/2016 como fundamento para reforma da sentença ora recorrida.
Note-se, ademais, que, mesmo que venha a ser reconhecida a licitude da alteração do zoneamento, o Green Garden Residencial Club ainda não seria juridicamente viável, pois as ilicitudes que o maculam não se restringem à sua inadequação aos parâmetros da Zona Rural.
Isso porque, embora evidentemente constitua um condomínio horizontal fechado, o empreendimento não atende a diversas disposições previstas na Lei Complementar Municipal nº 027/2006 (Lei do Parcelamento do Solo) para tal modalidade de aproveitamento do solo.

Inicialmente, porque a LC nº 027/2006 estabelece que cada unidade constituirá propriedade autônoma, bem como que a instituição de condomínio horizontal constitui uma forma de parcelamento do solo, devendo obedecer às disposições urbanísticas exigidas para os loteamentos:

Art. 71 – Será admitido o parcelamento de glebas ou partes destas, em unidades isoladas entre si, sob forma de Loteamento Especial ou Condomínio Horizontal, também denominado Condomínio Fechado, podendo ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta Lei e demais Leis Municipais referidas à questão.

Art. 72 – O condomínio horizontal deverá estar adequado ao traçado do sistema viário básico, às diretrizes urbanísticas e de preservação ambiental determinadas pelo Município, à Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, às demais disposições relativas ao parcelamento do solo e aos parâmetros estabelecidos por regulamento específico, de modo a garantir a integração com a estrutura urbana existente.
Parágrafo Único – A implantação de condomínio horizontal em gleba não originária de loteamentos urbanos, aprovado pelo município e sujeita às diretrizes de arruamento, deverá atender, preliminarmente, às disposições urbanísticas exigidas para os loteamentos.

Art. 80 – As frações ideais de terrenos de condomínios horizontais aprovados pela Municipalidade, são consideradas indivisíveis.
§ 1º – Ao ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis o projeto de condomínio horizontal, deverá ser especificada a condição de uso da área somente para condomínio horizontal e a proibição da subdivisão da área em lotes individualizados.
§ 2º – A Prefeitura Municipal não estenderá qualquer serviço público ao interior de condomínio horizontal, sendo estes de responsabilidade exclusiva dos condomínios; § 3º – Cada unidade será tratada como objeto de propriedade exclusiva, assinada por designação especial numérica ou alfabética, para efeito de identificação e discriminação que sobre o qual se erguerá obrigatoriamente edificação correspondente.
§ 4º – A cada unidade autônoma caberá como parte integrante, inseparável e indivisível, uma fração ideal de

terreno e partes comuns, proporcionais à área da unidade do terreno, expressa sob a forma de decimais ou ordinárias; § 5º – A individualização se procederá, também, com a descrição em planta das medidas de divisas do terreno, com amarração às referências de nível oficiais existentes, com, pelo menos, uma divisa para o terreno comum, recebendo a denominação de `testada’; § 6º – Os direitos ao uso das instalações comuns do condomínio também serão tratados como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, sendo vinculado à unidade habitacional, assim como à fração ideal correspondente; § 7º – As instalações comuns do condomínio, que trata o parágrafo anterior deste Artigo, poderão ser de guarda de veículos, de serviços, de lazer, esportivos e culturais;

Art. 82 – Estão obrigados ao cumprimento da Lei Municipal de Parcelamento do Solo, no que couber, todo o parcelamento de glebas efetuados na forma que esta Lei prevê, especialmente quanto: I. às áreas não parceláveis, II. aos requisitos comuns a todos os parcelamentos, III. ao dimensionamento das vias internas, de acesso e saída do condomínio, IV. à transferência ao Município das áreas públicas, de reserva técnica e áreas verdes, V. aos procedimentos administrativos cabíveis.
Parágrafo Único – As dimensões das vias de circulação interna terão largura mínima de 12,00m (doze metros), sendo 8,00m (oito metros) para a pista de rolamento e 2,00m (dois metros) para os passeios da cada lado da pista.

Art. 83 – A menor fração ideal do terreno corresponderá a uma área nunca inferior a área mínima de lote, definida para a zona onde se situar o condomínio, segundo a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Parágrafo Único – Os usos adequados e tolerados para o condomínio são aqueles definidos segundo a mesma Lei que trata o caput deste artigo.
Em segundo lugar, porque a constituição do condomínio horizontal fechado exige como contrapartida a doação de 10% (dez por cento) da área do empreendimento à Prefeitura Municipal, não havendo menção no

projeto à satisfação de tal exigência:

Art. 73 – Todos os condomínios horizontais deverão satisfazer as seguintes exigências: I. não poderão interromper alguma via prevista na Lei do Sistema Viário, II. será reservada uma área interna, destinada ao uso de recreação dos condôminos, correspondente a no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) da área total do condomínio horizontal, excluído deste percentual as vias de circulação interna.
III. serão previstas áreas para o estacionamento de veículos no interior do condomínio, respeitado o disposto em legislação específica sobre a matéria.
IV. não poderão prejudicar o acesso público as margens dos rios e canais, não podendo cercá-las para o uso privativo, conforme o Artigo 66 do Código Civil Brasileiro, e devendo reservar uma faixa de 20,00 m (vinte metros) de largura, no mínimo para servidão pública.
V. os limites externos do condomínio poderão ser vedados por muros, conforme o código de obras, não se admitindo a construção de muros divisórios internos.
VI. as obras de urbanização interna deverão apresentar, no mínimo: a) meio -fio e revestimento primário das vias internas; b) rede de abastecimento de água interna; c) redes de distribuição de energia e de iluminação pública; d) sistema de galerias de água pluviais; e) sistema de tratamento de esgotos e águas servidas; VII. a doação de área à Prefeitura Municipal, externa aos seus limites e correspondentes a 10% (dez por cento) da área do empreendimento, devendo ser transferida para a Prefeitura Municipal, através de escritura pública de doação, averbada no Cartório de Registro de Imóveis e sem qualquer ônus ou encargos paro o Município. A Prefeitura Municipal poderá aceitar, a seu critério, a doação da área situada em qualquer outra parte da área urbana do município, desde que a mesma tenha valor equivalente ao da área mencionada. entre dois ou mais condomínios horizontais vizinhos, a Prefeitura Municipal poderá exigir a abertura de uma via de circulação, tendo em vista as necessidades do sistema viário Municipal; VIII. não poderão conflitar com o interesse de proteção dos aspectos paisagísticos, culturais e arquitetônicos existentes, devidamente fundamentados.

Em terceiro lugar, porque a área máxima permitida para o condomínio horizontal fechado é de 40.000 m², ao passo em que a divulgação do empreendimento na imprensa afirma possuir” mais de 130 mil metros quadrados “(mov. 1.8), além de dever ser obedecida a dimensão mínima da fração ideal definida para a zona respectiva:

Art. 74 – A área máxima permitida para um loteamento do tipo Condomínio Horizontal Fechado deverá ser de 40.000m² (quarenta mil metros quadrados).
Parágrafo único: Em todo Condomínio Fechado deverão ser obedecidas as dimensões mínimas da fração ideal definidas para as respectivas zonas e conforme detalhamento da Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Conclui-se, portanto, ter acertado a sentença recorrida ao reconhecer a inviabilidade jurídica do empreendimento Green Garden Residencial Club, pelas diversas violações à Lei de Zoneamento e à Lei de Parcelamento do Solo.
Sustentam os Apelantes que as determinações impostas na sentença violam o seu direito de propriedade, no que não lhes assiste razão.
As obrigações de não fazer impostas na sentença visam apenas a obstar a consecução do empreendimento Green Garden Residencial Club na forma em que foi proposta pelos Requeridos, não esvaziando o conteúdo do seu direito de propriedade, pois não foi imposta qualquer limitação ao exercício do domínio conforme às normas de ordenação do solo.
O direito de propriedade não é oponível à ordem de cumprimento das leis urbanísticas, pois a Constituição Federal, ao mesmo tempo que garante a propriedade como direito fundamental, determina que ela atenderá a sua função social:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…) XXII – é garantido o direito de propriedade; XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
O art. 182, § 4º, da Constituição Federal, por sua vez, dispõe que”a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.
O direito de propriedade não assegura aos Réus a prerrogativa de dar destinação urbana à sua propriedade rural sem observar as normas urbanísticas, visto que o seu direito é juridicamente protegido apenas na medida em que a propriedade cumpre a sua função social.
É evidente que os Requeridos podem usar, fruir e dispor do seu bem de qualquer outra forma que não contrarie o Direito; não podem, porém, valer-se da sua titularidade para instituir o condomínio Green Garden Residencial Club ao completo arrepio das normas urbanísticas incidentes.
Vale salientar que, embora se trate de propriedade rural, a sua destinação para fins urbanos deve obediência ao Plano Diretor e às demais leis que lhe dão concretização:

“O plano diretor não atua sobre a zona rural senão para incluí-la no processo de urbanização, mediante a delimitação de zonas de expansão urbana. O regime jurídico do solo rural propriamente dito não é objeto do plano diretor, mas de planos superiores de ordenamento territorial, como o plano nacional previsto no art. 21, IX, da Constituição, que deverá conter regras relativas, por exemplo, às áreas a serem preservadas, aos módulos rurais de cada região e ao traçado

das estradas e ferrovias nacionais. Esse entendimento permite equacionar o problema do licenciamento municipal de obras federais e estaduais. A União e o Estado podem realizar obras, como estradas, ferrovias, aeroportos, presídios etc., em zona rural, sem necessidade de licença do Município. Já em zona urbana ou de expansão urbana, faz-se necessário o licenciamento urbanístico municipal.”30
A exigência de cumprimento das normas urbanísticas não constitui mera burocracia, tecnicismo ou formalidade. Cuida-se da verdadeira conformação do direito de propriedade, que não se exerce apenas no interesse individual do seu titular, mas também em obediência ao interesse público. Exigir a observância das regras de ordenação do solo é propiciar o bem-estar de todos os habitantes e a consecução da função social da cidade, disciplinando, a partir de uma perspectiva coletiva, os melhores usos e destinações de cada parcela do solo urbano.
Confira-se, a respeito, a doutrina:

“Como já havia percebido o próprio Comte, a transformação das funções do Estado, de mera polícia em controlador geral da economia, não poderia deixar de vir acompanhada de uma reformulação interna do processo de deliberação política. A crescente intervenção do Estado na economia só se legitima na medida em que esta obedeça a um processo de planejamento, que integre as dimensões técnica e política.
O direito urbanístico é o ramo do direito em que esta vinculação entre a intervenção do Estado na economia e o planejamento foi mais claramente estabelecida. Nele, os planos urbanísticos são os instrumentos reservados para a conformação do direito de propriedade.
O direito urbanístico exige que toda e qualquer alteração no ambiente urbano seja previamente planejada e projetada. Os planos e projetos são elaborados por técnicos, ainda que sejam aprovados por políticos. Seu objetivo é assegurar que a construção da cidade obedeça

30 PINTO, Victor Carvalho. Direito urbanístico: plano diretor e direito de propriedade. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. Consultado eletronicamente pela Biblioteca Digital Thomsom Reuters PROVIEW.

aos princípios e métodos do urbanismo.
O planejamento urbano não é feito todo de uma só vez, mas por etapas. Os projetos específicos para cada obra devem obedecer a planos mais amplos, que têm por objeto a cidade como um todo, ou partes dela. Estas etapas podem variar de país para país, mas estão sempre previamente definidas. Aplica-se, portanto, aos planos urbanísticos o princípio da tipicidade: só podem ser aprovados os planos previstos em lei que defina seu conteúdo específico.
Os planos definem uma afetação para cada parte da cidade, mediante a delimitação de zonas e o estabelecimento dos usos permitidos e de índices quantitativos a serem respeitados por qualquer edificação que nelas se construa.
Estes índices variam no espaço, uma vez que dependem da localização do imóvel, definida pela zona em que se situa.
Variam também no tempo, uma vez que o plano deve ser alterado periodicamente, para acompanhar o dinamismo da própria cidade.
A despeito de toda a evolução legislativa e constitucional ocorrida ao longo das últimas décadas, a jurisprudência brasileira ainda está presa aos conceitos do Código Civil quando trata da propriedade urbana. É tradicional a citação de seus artigos como base para qualquer análise do assunto. Admite-se, portanto, que a faculdade de usar o bem abrange o direito de construir e compõe, em princípio, a estrutura do direito de propriedade. As normas urbanísticas restringiriam este direito e seriam fundadas no poder de polícia.
É o texto constitucional que deve servir de base, no entanto, para a reflexão jurídica da propriedade urbana e não o Código Civil. Este deverá ainda ser interpretado em harmonia com a legislação ordinária posterior, especialmente a relativa ao parcelamento do solo urbano.
O campo privilegiado de aplicação do Código Civil é o das relações entre particulares e não o da atuação do Estado na regulação das atividades privadas.
Ao consagrar o princípio da função social da propriedade, vinculando-o ao cumprimento do plano diretor, a Constituição autoriza a utilização da doutrina urbanística continental europeia, que se baseia em um conjunto de princípios mais adequados, fundados na doutrina da conformação do direito de propriedade pelos planos urbanísticos: `Art. 182. (…) § 2.º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor’.
Este dispositivo completa o art. 30, VIII, definindo o

plano diretor como o instrumento pelo qual o Município exerce sua competência para o `planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano’.
Esclarece ainda que o fundamento das regras de ordenamento territorial não é o poder de polícia, mas o princípio da função social da propriedade.
O estabelecimento de obrigações a serem cumpridas pelos proprietários é uma das manifestações mais fortes do princípio da função social da propriedade, mas não pode ser entendido como sua única aplicação. As limitações ao direito de propriedade podem ser igualmente fundamentadas neste princípio. De outro lado, algumas obrigações de fazer podem ser fundadas no poder de polícia, como as de capinar e murar terrenos baldios.
O que o distingue do poder de polícia não é a natureza da regra a ser cumprida pelo particular (obrigação ou proibição), mas sua finalidade. Enquanto o poder de polícia visa a limitar uma liberdade anterior, para impedir que ela seja exercida contra o interesse público, o princípio da função social da propriedade visa a orientar a atividade do proprietário no sentido do atendimento ao interesse público. Seu campo de incidência é muito maior. O plano diretor não proíbe determinadas atividades em certas zonas porque elas sejam prejudiciais ao interesse público, mas porque as atividades nelas permitidas são as melhores para o interesse público. Mesmo na ausência de uma obrigação de utilizar o bem, as simples limitações urbanísticas ao seu uso constituem uma técnica de comando indireto que vai muito além do conceito clássico de poder de polícia. O plano define precisamente o que pode ser construído em cada terreno.
Escolhe uma dentre inúmeras possíveis utilizações não prejudiciais ao interesse público. Só uma interpretação extensiva pode admitir que isso se faça com fundamento no poder de polícia.
A fundamentação do urbanismo no poder de polícia tem origem no liberalismo do século XIX e tinha seus objetivos limitados à tranquilidade, à segurança e à salubridade públicas. Jamais poderia dar conta do acentuado grau de dirigismo econômico verificado no urbanismo atual.
Não há, portanto, restrição a um direito fundamental preexistente, mas a própria conformação deste direito.
Confirma este entendimento o fato de que o princípio da função social da propriedade não consta apenas dos capítulos relativos à Ordem Econômica e à Política Urbana, mas está consagrado também no capítulo relativo aos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, ao lado do próprio direito de propriedade: `Art. 5.º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,

garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…) XXII ­ é garantido o direito de propriedade; XXIII ­ a propriedade atenderá a sua função social;’.
Fazendo uso do que pode parecer um jogo de palavras com o título do capítulo, pode-se dizer que a função social da propriedade constitui um direito coletivo, a que corresponde um dever individual do proprietário de dar ao bem um destino útil para a sociedade. Ela coexiste com o direito individual de propriedade, a que corresponde o dever coletivo de respeitar o uso do bem pelo seu titular.
Não há um direito de propriedade absoluto, restringido posteriormente pelo poder de polícia. O direito de propriedade urbana já nasce limitado, com uma função social que visa a `desenvolver as funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes’, segundo um planejamento urbano que defina os índices urbanísticos aplicáveis a cada terreno.
A teoria da conformação da propriedade urbana pelo plano diretor oferece uma fundamentação muito mais adequada para o caráter não indenizável das limitações urbanísticas. Este não deriva de supostas características de generalidade e abstração, requisitos do exercício do poder de polícia. As normas urbanísticas só podem ser consideradas gerais por ficção jurídica, uma vez que são distintas para cada imóvel. A doutrina tem procurado contornar esta dificuldade pela atenuação do requisito, admitindo que a igualdade de tratamento tem de acontecer apenas no interior de cada zona e não em todo o território municipal.
Tal entendimento, igualmente adotado na doutrina norte-americana, não pode, entretanto, ser aceito, uma vez que as zonas são criadas pelo próprio plano. Elas não correspondem ao enquadramento de uma situação fática em categorias legais previamente estabelecidas. Não há uma lei anterior que classifique todas as possíveis situações territoriais e estabeleça o regime jurídico de cada uma.
Porções do território em tudo semelhantes podem ser incluídas em zonas distintas. A função do urbanismo é exatamente criar um novo ambiente, levando em consideração a situação anterior, mas com ampla liberdade para definir o novo padrão de utilização do território.
A classificação do território em zonas é apenas uma técnica redacional, que simplifica a leitura do plano. Em vez de atribuir índices urbanísticos a cada terreno, é feita uma

agregação. Nada impediria, entretanto, que qualquer terreno fosse classificado em qualquer outra zona, ou mesmo que se criasse uma “zona” exclusiva para um único terreno. A rigor, o plano diretor analisa o território municipal apenas enquanto realidade física, desconhecendo sua divisão em “terrenos”, objetos de títulos jurídicos de propriedade. Esta dimensão só entra em consideração no momento do loteamento, uma vez que este incide sobre glebas com matrículas no registro de imóveis. [grifos nossos]”31
Relevante, mais uma vez, a menção à doutrina de José Afonso da Silva:

“Como acabamos de ver, a atividade urbanística é de natureza pública, e se exerce constrangendo e limitando interesses privados. Como tal, só pode atuar nos quadros do direito, porque está sujeita ao princípio da legalidade, de vez que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (Constituição Federal, art. 5º, II). Vê-se, pois, que trata de atividade que há de exercitar-se segundo normas de lei naquilo em que crie direitos ou imponha obrigações aos particulares.
A atuação urbanística do poder público gera conflitos entre o interesse coletivo à ordenação adequada do espaço físico para o melhor exercício das funções sociais da cidade, e os interesses dos proprietários, que se concretizam em que seja aproveitável toda a superfície de seus lotes, e desejam edificar todo o seu terreno e nele construir o máximo volume, fundado no espírito de lucro e numa concepção individualista da propriedade como direito absoluto. Em consequência, o proprietário particular sempre se oporá a que se limite o volume edificável de seu terreno ou a que se dediquem, a espaços livres, superfícies superiores àquelas que sejam indispensáveis para facilitar uma exploração mais completa do solo de que seja titular, conforme bem realçou Rafael Gomez-Ferrer Morant em sua monografia sobre os problemas jurídicos das áreas verdes e espaços livres.
A composição desses conflitos de interesse urbanístico é função da lei, e, na medida em a atividade urbanística se faz mais necessária e intensa, vão surgindo normas jurídicas para regulá-la e fundamentar a intervenção no domínio privado. Essas normas, que, entre nós, carecem de

31 PINTO, Victor Carvalho. Direito urbanístico: plano diretor e direito de propriedade. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. Consultado eletronicamente pela Biblioteca Digital Thomsom Reuters PROVIEW.

sistematização e de unidade, por falta de uma lei urbanística geral, é que constituem o que a teoria jurídica vem denominando Direito Urbanístico.”32
As obrigações de não fazer impostas na sentença encontram respaldo direto na lei, resolvendo de forma apropriada o conflito entre o interesse dos particulares de promover a exploração máxima da sua propriedade e o interesse público de ordenação da cidade, conforme a lição supracitada de José Afonso da Silva.
CBX Imóveis e Incorporadora e Zirlei Cleber da Silva Barros alegam ser desnecessária a determinação de não alteração da gleba pois não promoveram abertura de ruas, quadras, lotes ou terraplanagem, tendo apenas reformado as construções já existentes antes da aquisição.
Não merece acolhida a pretensão, pois a ordem sentencial objetiva que não se promova a construção das 50 (cinquenta) residências sobre as unidades unifamiliares cuja alienação pretendem os Réus, visto que isso representaria, no plano material, o parcelamento efetivo do solo em desconformidade com as Lei Municipais de Zoneamento e Parcelamento do Solo.
Nessa linha, também se mostra insubsistente a pretensão dos Apelantes de ver afastada a multa cominada pelo juiz a quo, pois esta visa a assegurar o cumprimento das obrigações de não fazer impostas na sentença, conforme autoriza o art. 139, IV, do CPC:

Art. 139. O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código, incumbindo-lhe: (…)

32 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 28-29.

IV – determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária;
Os Apelantes também se insurgem contra a obrigação imposta na sentença de não fazer propaganda de frações ideais, através de faixas, jornais, distribuição de panfletos ou qualquer outro meio que demonstre a intenção de vender e atrair interessados para uma possível comercialização de frações ideais.
A sentença, contudo, é irretocável neste ponto.
Conforme já demonstrado, os informes publicitários veiculados pelos Requeridos são passíveis de levar o consumidor a erro, pois anunciam a venda de” frações ideais de área exclusiva “, locução confusa e ambígua que pode levar o consumidor a acreditar que está adquirindo uma unidade de condomínio edilício, mas, posteriormente, se ver impedido de efetuar o seu registro imobiliário por se tratar de uma” fração ideal “. É até possível imaginar que a promoção de vendas de um empreendimento irregular seja uma estratégia para constranger a administração pública a, no futuro, socorrer os adquirentes inadvertidos.
Em que pese os até então únicos dois adquirentes terem declarado em juízo que compreenderam totalmente a proposta, é fato que a propaganda possui maior abrangência, atingindo a todo público a ela expostos, nos termos do art. 29 do Código de Defesa do Consumidor33.
Por mais que os dois adquirentes tenham declarado não

33Art. 29. Para os fins deste Capítulo e do seguinte, equiparam-se aos consumidores todas as pessoas determináveis ou não, expostas às práticas nele previstas.

se sentirem subjetivamente enganados ­ sensação que pode mudar com uma avaliação mais serena e aprofundada- é fato que a promessa de venda de” fração ideal de área exclusiva “é objetivamente enganosa, por não corresponder a nenhuma categoria juridicamente tutelada.
Assim, mostra-se correta a imposição de obrigação de não realizar propaganda de”frações ideais”, em observância aos artigos 6º, IV e 37, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (…) IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1º É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
Finalmente, os Apelantes se insurgem contra a condenação ao pagamento de indenização ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados, imposta na sentença nos seguintes termos:

“Por sua vez, o pedido de condenação ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados com o empreendimento, a ser apurado em liquidação de sentença, e destinado ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados merece deferimento. Conforme fundamentado no item II.II.IV, a criação e o início do desenvolvimento do empreendimento `Green Garden’ vão de encontro com a política de ocupação do solo do município e, portanto, caracteriza afronta aos direitos difusos da população. Ainda, referida condenação deve ser corrigida monetariamente pela média do INPC/IGP-DI, a contar do

início da formação do condomínio, que reputo seja a data da compra e venda da primeira fração ideal (23.04.2015 ­ mov.
22.26).”
Nesse ponto merece acolhida a pretensão recursal.
Embora ilícito o projeto de condomínio proposto pelos Réus, não há provas nos autos de que os Requeridos tenham efetivamente causado danos efetivos a direitos difusos.
Isso porque a implementação efetiva do Green Garden Residencial Club acabou obstada em virtude das medidas de urgência deferidas nos presentes autos, não havendo notícias de seu descumprimento.
Os Réus Adayr Cabral Filho e Tarcila Santos Teixeira anexaram no mov. 22.14 fotos que demonstram que as áreas comuns do condomínio foram construídas mediante aproveitamento de edificações já existentes no terreno, com a reforma de baias, abatedouros, barracões etc.
Assim, não há comprovação de que tenham efetivamente promovido alteração física da gleba mediante frustração das normas urbanísticas, visto que a alienação das” frações ideais ” e continuidade do empreendimento acabaram prematuramente interrompidas em virtude da tutela de urgência deferida.
Embora cabível e necessária a imposição da obrigação de não fazer, para impedir que tais normas sejam efetivamente violadas, não há nos autos prova efetiva de dano que mereça recomposição através de pagamento de indenização por danos a direitos difusos.

No que toca aos danos eventualmente suportados pelos dois adquirentes de unidades no Condomínio, sua recomposição, se por ele desejadas, deverá se dar a título individual, e não em favor do Fundo Estadual.
Diante de todo o exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento dos recursos, para reformar em parte a sentença, excluindo apenas a condenação ao pagamento de indenização ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados.
DECISÃO
Acordam os Desembargadores da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em rejeitar as preliminares suscitadas e no mérito dar parcial provimento aos recursos.
Participaram da sessão e acompanharam o voto da Relatora os Excelentíssimos Senhores Desembargadores REGINA AFONSO PORTES, Presidente, sem voto, ASTRID MARANHÃO DE CARVALHO RUTHES e o Juiz Substituto em Segundo Grau HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ.
Curitiba, 27 de março de 2018.
MARIA APARECIDA BLANCO DE LIMA Desembargadora Relatora